不動産投資に興味を持っているなら、REIT（リート）という言葉を聞いたことがある人も多いでしょう。しかし、その言葉だけ聞いてもどんなものなのかは想像できませんよね。
REITとは不動産投資に関連した投資商品なのですが、どんな仕組みで利益を生み出すのでしょうか。また、不動産投資と比較したとき、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。REITの基本について説明するので、不動産投資を考えている人は参考にしてみてください。
目次
REITってどんな仕組み？
REITとは、運用会社が投資家から集めた資金で不動産を購入し、売却益や賃料で得た利益を投資家に分配するという金融商品です。日本で取引されているREITはJapanの頭文字を付けて、「J-REIT（ジェイ‐リート）」とも呼ばれています。
REITの仕組み
REITは、株式会社でいう株式に当たる「投資証券」を発行し、REITに投資する投資家は、この投資証券を購入します。投資家から預かった資金をもとに、REITは不動産などに対して投資し、購入した物件の賃料収入や、物件の売買で得られた収益を投資家に分配します。
REITは、意思決定をするための「役員会」が設置されていますが、不動産投資法人は実質的な業務を法律で禁止されています。したがって、➀資産運用は「運用会社」・②資産保管は「資産保管会社」・③一般事務は「事務受託会社」それぞれに業務が分担されて委託されています。
➀運用会社
不動産投資の運用戦略を立案する会社です。運用戦略として「投資不動産の選定」・「物件の賃貸条件の設定」・「不動産の価値を維持するための修繕計画」・「資金調達」をおこなっています。
②資産補完会社
資産保管会社の役割は、保有している不動産の資産の管理を行います。一般的には信託銀行が資産保管会社となります。
③事務受託会社
事務受託会社の役割は、「会計」・「納税」・「投資法人債の発行」※法人が発行する債券の事務作業おこないます。
投資法人を設立して上場させ、証券取引所においてREITの取引がされるので、株式と同じように自由に証券の売買ができることが特徴です。
不動産投資と比較した場合のREITのメリットは？
実物不動産と比較した際のREITのメリットについて解説していきます。
➀少額から購入できる
REITは、投資証券商品のため、一口数万円から投資をすることが可能です。堅実に資産を増やしたい人にとって、もともと、安定している不動産投資の関連商品であるREITを使い、少額で行えることは大きなメリットとなるでしょう。
不動産投資は、基本的には、一つの物件を一人で購入することになるため、安くても数百万円～数千万円かかります。また多くの方がローンを組む必要があります。
②リスク分散がしやすい
REITは、少額で投資が可能なので、同時に複数の物件へ投資をおこないリスク分散することができます。
不動産投資では、REITほど沢山の物件を購入することは難しいでしょう。
③流動性を確保しやすい
RIETは流動性があり、購入や売却の注文がいつでもおこなうことができます。数千万円のRIETでもすぐに売却できるため、3営業日後には、売却代金を手にすることができます。
不動産投資では、売却の意思を示してから、売却までに時間がかかる可能性もあり、すぐに現金が必要な場合は、資金の流動性が低いためリスクとなります。
不動産投資と比較した場合のREITのデメリットは？
つづいて、不動産投資と比較した場合のREITのデメリットを解説します。
➀実物所有ができない
REITは「金融商品」であり、その不動産を所有することはできません。あくまでも、「投資証券」の利益を配当しているだけです。
不動産投資では、ローン完済後、持ち続ければ、賃料収入を安定して得られるだけでなく、状況に応じて、その物件に住むことも可能です。また、不動産を売却し、まとまった現金を得ることも可能です。
②REITが倒産するリスク
REITは一般の企業同様、倒産するリスクがあります。万が一倒産した場合、証券が紙切れ同然になってしまいます。
※2008年10月9日にニューシティ・レジデンス投資法人（NCR）が東京地裁に民事再生法適用を申請し、REITとして初の破綻事例となりました。
不動産投資はたとえ管理会社が倒産したとしても、東京には賃貸管理会社が292社、神奈川には161社あります。また、建物管理会社も東京に47社、神奈川に9社ありますので、管理会社が倒産したとしても、新たな管理会社を選び、引き継ぐことで、今までと変わらない運用が可能です。
③上場廃止のリスク
REITは証券取引所で取引をおこなうため、証券取引所が定める上場基準に抵触した場合には、上場廃止となります。その場合も。RIETの倒産と同様に証券が紙切れ同然になってしまう可能性があります。
不動産投資では、証券ではなく実物不動産を売買するため、上記のようなリスクはありません。
REIT銘柄を選ぶために必要な2つの条件
条件➀ 分配金利回りをチェック！
※Japan REITトップ画面
REITは株式と同じように銘柄を選んで買うことになります。REITにおける利回りは分配金利回りと呼ばれています。投資は利回りが高いほど効率の良いものになりますから、分配金利回りはチェックしましょう。現在、J‐REITの分配金利回りは平均は4.2%（2017年10月24日現在）となっています。利回りのチェックにはJapan REITがおすすめです。
条件② 銘柄の情報を得る！目論見書と資産運用報告書をチェック！
目論見書とは？
有価証券の募集または売出しのために購入者に提供する文書で、当該有価証券の発行者の事業その他の事項に関する説明を記載したものです。上場時などに作成され、運用体制や投資リスクなど、その投資法人の運用に関する情報が載っているものです。
資産運用報告書とは
資産運用報告書は株式投資における決算報告書と似ていて、決算時の保有物件や分配金などについて書かれています。
＜資産運用報告書の内容＞
・保有物件
・投資法人の運用状況
・分配金などの実績
・借入状況
・今後の運用方針
・物件情報（写真など）
資産運用報告書は、REITを所有している投資家に配布されますが、証券取引所に上場している場合、誰でも取引所で閲覧することができます。
REITおすすめ証券会社3選
おすすめ証券会社：SBI証券
特徴：取り扱い銘柄が多く、口座数も300万件と規模も大きくバランスのとれた証券会社です。海外REITなども扱っており、ある程度の資金を使い、REITをおこなう方にはおすすめの証券会社です。
おすすめ証券会社：楽天証券
特徴：楽天証券は、全般的に約定金額に関係なく安い売買手数料を設定していることが特徴です。現在、49本のJ-REITを取り扱っています。日経新聞のビジネスデータベースを無料で読めるため情報量は他の証券会社よりも多いのも特徴です。
おすすめ証券会社：カブドットコム証券
HP内に初心者向けの講座が用意されている初心者向けの証券会社です。このネット証券は、三菱UFJフィナンシャル・グループが運営しており、初心者にもやさしく対応してくれる丁寧なサポート体制も売りです。
上記の証券会社以外にも、過去のセミナー映像、投資レポートなど紹介しています。口座を持っていない人でも閲覧することも可能な物も多数ありますので、ご自身にあった証券会社を選んでみてください。
不動産投資 とREITの比較
現物の不動産投資とREITについて、より分かりやすく比較してみましょう！
不動産投資とREITを比較すると、REITの利点である少額投資も不動産投資並みの収益を得るためには、大きな資金が必要になります。
また、金融商品という性質上、株価・為替などの外的要因を非常に受けやすく、不動産投資と比べ、変動リスクは高くなります。そのため、REITで稼ぐためには、短期で売買をおこないながら利益を得ていく必要があります。
一方、不動産投資は、投資金額はREITに比べ大きくなりますが、価格（家賃）の変動も少なく安定資産といえます。ただし、流動性はREITに及ばず、現金化には時間がかかる可能性もあります。
不動産投資もREITもそれぞれ長所も短所もあります。しっかりと考えて投資をおこなってください。
まとめ
１．REITでは不動産投資法人があるが、実際の運用は➀運用会社・②資産補完会社・③事務受託会社が運用・運営をおこない、いつでも取引可能
２．REITのメリットは、不動産投資に比べ、➀少額投資が可能・②リスク分散しやすい・③流動性に優れている点があげられます。
３．REITのデメリットは、不動産投資に比べ、➀実物所有が出来ない・②REITの倒産リスク・③上場廃止リスクなどがあります。
４．REITをおこなう場合、絶対にチェックをするべきポイントは、分配金利回りのチェック、目論見書・資産運用報告書をREITを始める前に必ずチェックしましょう。
５．REITを扱う証券会社は多数あります。セミナー動画、投資レポートなどを閲覧し、自分にあった証券会社で始めましょう。
６．不動産投資の方がREITよりも変動リスクが少なく外的要因を受けにくいため安定資産といえるでしょう。
遠藤 裕史
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