重要事項説明と売買契約は、不動産取引で最大の山場と言えます。このときに説明された内容を確認して、最終的に買うか買わないかを決断することになります。
宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引士が重要事項説明をおこない、問題が無ければ売買契約に移ります。当日は、多くの書類に目をとおすため、不明な点を見落とす方もいるかもしれません。
しかし、これらの書類には大変重要な項目がいくつもあり、見落としたまま契約を完了してしまうと、トラブルになりかねません。
事前に重要事項説明書と売買契約書を確認し、当日は分からない点などを納得いくまで聞いて理解することが大切です。ここでは3つの章にわけて重要事項説明書と売買契約書について解説していきます。
目次
重要事項説明の落とし穴
不動産業者は購入を予定している買主に対し、物件に関する重要事項の説明をおこないます。宅地建物取引業法に基づき不動産業者は必ず重要事項の説明をしなければなりません。
宅地建物取引士が重要事項説明書を口頭で説明したあと記名、捺印をします。重要事項説明書には説明する内容として、物件に関する事項と取引の条件に関する事項などが含まれています。項目がかなり細かく分かれていますので、しっかりと理解をしてください。
重要事項説明を受ける際の注意点
重要事項説明書の中で、知らない言葉が多くでてきたり、分からないことがあったりしてもそのままにせずに必ず不明な点は質問して理解をしてください。なぜなら、仮に重要事項説明書に記載された内容を理解しないまま契約してしまい、あとで知らなかったから契約を解除したいということは難しいからです。
重要事項説明書に少しでも疑問を感じたら、不動産業者に説明を求め、納得のいく回答が得られない場合には購入を見送るというケースも少なからずあります。
収益物件の売買では、ご自身が住む住宅の契約に比べ契約までのスピードが速く、時間的に余裕がない場合が多くあります。欲しいという気持ちが先行してしまうと重要事項説明書や売買契約書をしっかり読まないまま契約を結んでしまい、あとからトラブルに発展するケースもあります。
一旦、落ち着いて重要事項説明書に目を通し、内容を確認し最終判断をしてください。
重要事項説明書で特に確認しておきたい点は？
重要事項説明書は不動産売買に欠かせないもので、チェックしておきたいポイントがいくつかあります。
確認事項①（物件に関する事項）
①権利関係に問題がないか？
②建築基準法など法令上でなんらかの制限を受ける物件でないか？
③計画修繕積立金・管理費が説明を受けた金額と同じか？
④特別な一時負担金や滞納がないか？
⑤道路付けなどの問題で再建築が不可の物件でないか？
⑥告知事項はないか？
不動産投資においては月々の固定費が利回りに大きく影響します。物件を運用する際に別途負担しなければならない費用がないかどうかを確認することが大切です。
確認事項②（取引に関わる事項）
①契約の解除における取り決めは適正か？
②契約不履行による損害賠償や違約金の取り決めが不利になっていないか？
③手付金の取り扱いなどが不利になっていないか？
④瑕疵担保責任の履行について明記されているか？
上記の確認事項を怠りトラブルがあった場合、予想外の費用が発生し、投資が成り立たなくなる可能性があります。上記の取引に関するポイントは必ずチェックする必要があります。
売買契約書の基本構成
重要事項説明が終了し、上記の確認事項に問題が無ければ記名・押印し、売買契約に移ります。
売買契約書は、全国宅地建物取引業保証協会と（財）不動産適正取引推進機構が作成した売買契約書を基本フォーマットとしています。
大手不動産業者は、独自のフォーマットを使用しているところも多いですが、基本的な項目は変わりません。
売買契約書のチェック項目
①売買物件の表示
購入予定の物件情報が記載されています。
謄本などを参考に作られているので、間違いはないと思いますが、部屋の広さなど細かい数字はチェックしておきましょう。
②売買代金、手付金等の額、支払日
購入物件の売買代金、手付金など金額と支払い日の情報が記載されています。
気をつけなければいけないポイント
・売買代金に間違いがないか？
・手付金の金額は妥当か？（一般的に売買代金の1割前後）
・解約手付の場合、いつまでに解約ができるか？
・最終的な売買代金を支払う期日に間違いがないか？
上記4項目については必ず確認をしてください。
③ 所有権の移転と引渡し
所有権の移転、物件の引渡し日が記載されています。
※ 売買代金全額を支払う日に所有権の移転と物件の引渡しをおこないます。
④公租公課の精算
売買代金全額を支払うタイミングで、公租公課を買主と売主で清算します。
公租公課
・固定資産税
・都市計画税
・マンションの管理費
・修繕積立金
これらの項目は、物件の決済日を基準に日割で計算し清算します。購入する物件の修繕積立金など滞納があった場合、決済日までに清算をしてください。
⑤手付解除
解約手付が明記されている契約では、「履行に着手」するまでは契約を解除ができます。着手契約違反、物件に瑕疵などが無くても「他に良い投資物件が見つかった」、「気が向かない」という理由で手付解除が認められています。
履行に着手とは？
客観的に外部から認識できるような形で履行行為の一部をなし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合と規定されています。（最高裁判決）
手付解除が認められなかったケース
実際に裁判となった事案として、買主がその土地を転売する契約を締結し、転売のために土地の整備作業に着手していた場合に、転売代金によって売買代金の残部を支払う予定であった事実などから、整備作業によって買主が「履行に着手」したとして、売主の解約手付による解除を認められませんでした。
手付解除が認められたケース
同じく転売代金によって、土地の売買代金を支払う予定であった事案でも、転売契約について、手付により転売契約が容易に解除される状態にあったとして、「履行に着手」したといえず、売主の解約手付による解除を認めたものもあります。
上記は同じような事案にも関わらず、手付解除が認められた場合と認められなかった場合に分かれるため、「履行に着手」したといえるかどうかの判断は、個別具体的な判断によるところが大きいといえます。
⑥契約違反による解除
契約違反による解除とは、買主または売主のいずれかが債務不履行（契約上の義務を果たさない）となった場合、その相手方が契約を解除するときの取り決めです。
契約違反により解除した場合の違約金の金額は売買価格の２０％まで（上限）の範囲で設定されます。
⑦ローン特約
不動産の購入の際、金融機関でローンを組むことが一般的です。万が一ローンが通らなかった場合、無条件で売買契約を解除できる「ローン特約」が付いていることを確認しましょう。
⑧反社会的勢力排除
平成19年6月に政府は「企業が反社会的勢力による被害を防止するための指針」を示し反社会的勢力に物件を販売・賃貸することはできません。
反社会的勢力排除についての指針はコチラ
⑨負担の消除
購入予定の物件に抵当権などが付いていた場合、そのままの状態でも不動産の所有権を移すことができますが、万が一、抵当権が第3者により実行されてしまえば、その不動産の所有権を失ってしまいます。買主にとっては大変なリスクとなりますので、売主は所有権を移転する前までに抵当権など買主の負担を無くして引き渡さなければいけません。
⑩付帯設備等の引渡し
部屋中についている照明、エアコン、キッチン、トイレなどの付帯設備を引き継ぐ際に、借主から設備についての問い合わせの有無、どのように補修をおこったかの履歴を確認する必要があります。ただし、収益物件の場合には、部屋の中を見ることができないため、付帯設備が明確ではなく、この項目が無い場合もあります。
⑪引渡し前の物件の滅失・毀損
不動産の売買契約をおこなってから引渡しを受けるまでの間に、売主や買主の責任でない理由（天災など）によって、その不動産が倒壊したり毀損したりしてしまったときに売主がその費用を負担する特約です。
⑫瑕疵担保責任
瑕疵担保責任とは、売買された物件に隠れた瑕疵・欠陥などを見つけた場合に、売主が負う修理責任のことを言います。また、瑕疵により購入する目的を達成できない場合、契約を解除することができます。
※瑕疵担保責任は新築を販売する不動産業者の場合、10年間と規定されています。
※瑕疵担保責任は中古を販売する不動産業者の場合、2年間と規定されている場合がほとんどです。但し、入居者がいる場合、室内の瑕疵については免責になる場合があります。
⑬特約事項
予め契約書に記載されている条文以外の事項について特約する場合に書かれます。
上記の項目は全て大変重要な項目になります。例えば、ローン特約が付いていないにもかかわらず契約を進め、申し込みをしたローンの審査が否決になった場合、現金で購入できなければ、手付金が戻ってこないといったトラブルに発展してしまいます。トラブルに巻き込まれないためにも、全ての項目を理解できるまで不動産業者に確認してください。
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まとめ
今回は、重要事項説明書と売買契約書のチェックすべきポイントを説明しました。
売買契約当日は、とても慌ただしく、多くの書類に捺印したり、融資を受けて収益物件を購入する際には金融機関に出向いて手続きをしたりします。
そのため、事前に売買契約書や重要事項説明書に目を通し、重要なポイントは必ず確認しておきましょう。大きな金額が動く不動産投資なので、納得のいくまで確認したうえで売買契約をおこなってください。
下記は、各章のまとめになります。
・トラブル回避のため、重要事項説明で問題点や分からないことがあれば確認をする。
・重要事項説明の確認ポイント
物件に関する事
①権利関係に問題がないか？
②建築基準法など法令上でなんらかの制限を受ける物件でないか？
③計画修繕積立金・管理費が説明を受けた金額と同じか？
④特別な一時負担金や滞納がないか？
⑤道路付けなどの問題で再建築が不可の物件でないか？
⑥告知事項はないか？
取引に関わる事
①契約の解除における取り決めは適正か？
②契約不履行による損害賠償や違約金の取り決めが不利になっていないか？
③手付金の取り扱いなどが不利になっていないか？
④瑕疵担保責任の履行について明記されているか？
・売買契約で特に気をつけなければいけないポイントは下記13項目
①売買物件の表示について
②売買代金、手付金等の額、支払日について
③所有権の移転と引渡し
④公租公課の精算
⑤手付解除
⑥契約違反による解除
⑦ローン特約
⑧反社会的勢力排除
⑨負担の消除
⑩付帯設備等の引渡し
⑪引渡し前の物件の滅失・毀損
⑫瑕疵担保責任
⑬特約事項
以上の項目は必ず確認してください。
・契約日前に、契約書、重要事項説明者に記載されている内容を確認し、疑問点があれば確認をおこないましょう。
遠藤 裕史
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