金融機関はどこを見るの?不動産投資ローンを徹底解剖!

みなさんは、ご自身の年収から融資を受けられる金融機関、その限度額を把握していますか?現金を持っていれば別ですが、不動産は、融資を受けることができなければ購入することはできません。銀行も商売で融資をおこなっているので、個人の属性や、その時の金融機関の状況によって融資条件などが左右されることを理解してください。

 現在は、空前絶後の低金利時代です。みなさんにとってやり方次第では、有利な条件でローンを組むことができる可能性があるので、金融機関を上手く活用していきましょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

金融機関を上手く活用するためには、住宅ローンと不動産投資ローンの違いを把握する必要があります。

①貸付の目的が違うため審査基準が違う

住宅ローンの審査基準は、住宅を購入するためのローンで、年収や、返済能力を重視します。
不動産投資ローン審査基準は、投資用不動産を購入するためのローンで返済能力に加え、事業の採算性、可能性を見ます。

②不動産投資ローンは、住宅ローンに比べ審査が厳しい

不動産投資ローンは、空室・賃料下落などがおこった場合、毎月の返済を個人のお手出しでおこなう可能性があるため、リスクを考慮した上での融資となり、住宅ローンに比べ審査は厳しくなります。

③金利の違い

住宅ローンの金利
住宅ローンは0.4%~の金利で組むことができます。

不動産投資ローンの金利
区分マンション投資の場合--------------------
基本的に提携ローンとなり、金利は1%半ば~3%台となります。
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一棟マンション投資の場合--------------------
提携ローンの概念がほとんどなく、金利は1%未満~5%弱となります。
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なぜローンを組んで不動産投資をおこなうのか?

ローンを組むということは、借金をすることです。借金を負うことにより毎月の返済が、「怖い」・「返せなくなったらどうしよう」と考える方も多いと思います。

しかし、不動産投資では、基本的に物件の入居者が賃料を払い、オーナーはその賃料を毎月の返済に充てます。よって、お金を借りた本人が返済する一般的な住宅ローンとはお金の出所が異なります。

①住宅ローンの返済・・・・・・自分のお財布から払う

②不動産投資ローンの返済・・・入居者の賃料で払う

不動産投資は、ローンを組むことで効率的に不動産投資ができます。上記②のように、自分のお財布からの返済には限界がありますが、①のように、入居者の賃料で返済をおこなうことにより、お財布を傷めず、かつ投資効率を高める(レバレッジ効果)ことができます。

~Check~
レバレッジ効果についてもっと知りたい方は「不動産投資はレバレッジが命! 高収益=ROIは密接な関係性!」を読んでみてください。

提携ローンと非提携ローン

レバレッジ効果を高めるためには、不動産投資ローンが必要不可欠です。では不動産投資ローンにはどの様なローンがあるのでしょうか?

提携ローンとは
不動産会社が金融機関と提携を結び、公表されている金利以下でローンを組むことが可能です。

非提携ローンとは
不動産会社と金融機関の間に提携はなく、公表されている金利で組むローンのことです。

※提携・否提携ローン共に属性によって融資枠や金利などが異なる場合がありますので、詳しくは不動産投資会社に確認する必要があります。

不動産投資に積極的な金融機関

ここでは不動産投資ローンを積極的におこなっている8つの金融機関を紹介していきます。以下はHP上で公開している融資条件となります。

オリックス銀行

オリックス銀行は不動産投資の融資を積極的におこなう銀行です。

商品 (2017年11月27日 時点)

融資金額  1,000万円~2億円
融資期間  35年
融資金利  変動金利 2.675%
固定金利  3年固定 2.3%
      5年固定 2.5%
提携金利  あり
連帯保証人 原則として、お借入対象不動産の共有者の方には連帯保証人となる。

商品の説明は「不動産投資ローン商品説明書」でご確認ください。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行も投資用不動産購入のため「不動産担保ローン」を提供しています。

商品 (2017年11月27日 時点)

融資金額  300万円~1億円
融資期間  25年
融資金利  変動金利 2.95%~8.9%
提携金利  あり
連帯保証人 原則不要

商品の説明は「不動産担保ローン取扱説明書」をご確認ください。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は政府系金融機関で「不動産投資ローン」を提供しています。

商品 (2017年11月27日 時点)

融資金額  4,800万円まで
融資期間  女性 15年 
      男性 15年(29歳以下、55歳以上)
      男性 10年(30歳~54歳)
融資金利  固定金利 1.81%~2.40%
提携金利  なし
連帯保証人 原則不要

商品の説明は、「融資制度」をご確認ください。

SMBC信託銀行

SMBC信託銀行は「不動産投資ローン」という商品を提供しています。

商品 (2017年11月27日 時点)

融資金額  500万円~1億円
融資期間  30年
融資金利  固定金利 1年型 2.13%
           3年型 2.35%
           5年型 2.45%
           7年型 2.75%
           10年型 2.20%
提携金利  あり
連帯保証人 原則不要

商品の説明は「不動産投資ローン」をご確認ください。

スルガ銀行

スルガ銀行では、「投資活用ローン」という商品を提供しています。

商品 (2017年11月27日 時点)

融資金額  1億円以内
融資期間  30年
融資金利  変動金利 4.600 %~14.900 %
提携金利  あり
連帯保証人 原則不要

商品の説明は「投資活用ローン」でご確認ください。

新生インベストメント&ファイナンス

新生インベストメント&ファイナンスでは、「不動産購入ローン」という商品を提供しています。

商品 (2017年11月27日 時点)

融資金額  300万円~3億円
融資期間  35年
融資金利  変動金利 2.8%~4.1%
提携金利  なし
連帯保証人 原則不要

商品の説明は「不動産購入ローン」でご確認ください。

SBJ銀行

SBJ銀行では、「ANY住宅ローン」という商品を提供しています。

商品 (2017年11月27日 時点)

融資金額  100万円~1億円
融資期間  35年
融資金利  変動金利 3.075%~3.575%
提携金利  あり
連帯保証人 原則として配偶者は保証人

商品の説明は「ANY住宅ローン」でご確認ください。

ローンに通りやすい人の特徴

不動産投資ローンは、金融緩和により融資枠や金利などが有利な状況ですが、住宅ローンに比べると、審査基準は厳しいと言えます。各金融機関により審査基準は異なるため、どのような人がローンに通りやすいのかを見ていきましょう!

<ローンが通りやすい人の共通点は以下3つ>
・自己資金が多い人
・年収が高い人
・勤務先の属性が良い人

自己資金が多い人

自己資金が多いと、金融機関にとってリスクが少ないと判断され、審査基準を満たしていなくても融資を受けられる場合があります。物件を購入する際は、極力多くの金融資産を提示することが有利となります。

年収が高い人

不動産投資ローンの借入額は年収と密接なつながりがあります。各金融機関によって融資の上限金額は変わりますが、年収の8倍程度が相場となっています。よって年収が高い方は、より多くのローンを組めることとなり、レバレッジ効果も高まります。

年収700万円の場合
700万円×8倍=5,600万円が借入額の上限となっています。

勤務先の属性が良い人

金融機関は勤務先も重視しており、安定した返済ができるかどうかが重要な判断基準になってきます。勤務先の判断としては、①非上場or上場、②資本金、③売上高、④業種などが審査基準となるため、上場企業・病院など経営が安定している企業に所属する方は、融資を受ける際に有利です。

融資のリスク!金利が上昇した時の対応とは?

ここまでは、ローンの種類、金融機関、ローンが通りやすい人について話してきましたが、超低金利時代といえどもローンのリスクヘッジは重要です。いつまでこの超低金利が続くのでしょうか?

一つの目安として政府が掲げている、インフレターゲット(インフレ率2%)を達成するまでは、日銀の低金利政策は続く可能性が高いと言えます。

金利上昇リスクを回避する方法として、もっとも効果的なものは「繰り上げ返済」をすることです。低金利時代では金融機関にお金を預けても増えないので、余剰資金があれば、金利が上昇する前に繰り上げ返済をおこなうことで金利上昇リスクを回避できます。

また、金利が上昇するということは、景気が良くなり、物件価格の上昇も期待できます。その場合には、残債以上で売却することも視野に入れておきましょう。

まとめ

今回は、「金融機関はどこを見るの?不動産投資ローンを徹底解剖!」について書いてきました。不動産投資とローンは切っても切れない関係です。ローンについて知る事=不動産投資での成功と言っても過言ではありません。

不動産投資ローンの金利相場や仕組みなどについてよく知っていただき、みなさんにとって有利な金融機関を見つけられたら幸いです。以下は各章ごとのまとめです。

・不動産投資ローンと住宅ローンの違いは下記3つ
 ①貸付の目的が違うため審査基準が違う
 ②不動産投資ローンは、住宅ローンに比べ審査が厳しい
 ③不動産投資ローンは、住宅ローンに比べ金利が高い

・ローンを組むことで投資効率を高め、不動産投資のスピードを加速させる。

・ローンに通りやすい人の3つの特徴
 ①自己資金が多い人
 ②年収が高い人
 ③勤務先の属性が良い人

・金利上昇リスクを回避する方法として、「繰り上げ返済」を積極的におこなう。購入時の頭金や諸費用に貯蓄を使うことなく、もしもの場合のリスクヘッジとして、余剰金を繰り上げ返済資金や空室時の保全として残しておくことも大切です。

 

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。