「働かずしてお金を稼ぐ」といわれる投資の世界。なかでもマンションなどの不動産投資は、安定した家賃収入を得られるという点に魅力を感じる人も多く人気があります。
しかし、そんな話を聞いても「投資なんて高収入の人のやる事だ！」と悲観的に思っている方も多いと思います。実は平均的な収入のサラリーマンの人でも、賢い不動産投資によって成功している人は多くいます。
そこで今回は、マンションを運用するにあたって欠かせない「利回り」について、その意味や計算方法・良い利回り物件の見極め方などをわかりやすく解説していきます。
目次
不動産投資の利回りの基本的な考え方を理解しよう
利回りと聞くと、どのようなイメージが浮かぶでしょうか？似たような言葉で預金金利があげられますが、預金金利と利回りは微妙に異なる意味合いをもっています。
預金金利の意味は１年に発生する利子の元本に対する割合です。利回りは「特定の運用に対する収益を1年当たりに換算したもの」を指します。
不動産投資をおこない、10万円の運用益が出た場合は、その10万円の利益が果たしてどこまで効率的に生産されたものなのか？という点が重要になります。ただ単に「10万円の利益がでた」ということだけでは、どのくらいの投資に対してどのくらいの利益がでたのか、コストパフォーマンスがわかりません。
そこで使用されるのが利回りです。
利回りは、投資額に対してどのくらいの利益率があるのかを算出したものです。
10万円の利益を1000万円の投資額で割り、その数に100を掛けると1％という利回りが導き出されます。
しかしこれが100万円の投資額で1万円の利益だった場合でも、利回りは同じ1％になります。お金に対する価値観は人それぞれで、同じ10万円でも大金と感じる人もいれば、それほどお得感を感じない人もいます。
そのため、こうした利益を主観的にではなく、より客観的に判断するために不動産投資ではしばしばこのような利回り計算が用いられます。
表面利回りの計算法は？
利回りとは、投資額に対する利益額の割合を指すものです。これをベースとして、不動産投資ではさまざまな種類の利回りに枝分かれしていきます。
その一つが表面利回りです。ネットなどで不動産関連のサイトを調べると、物件紹介ページに「利回り○％」といったワードが大々的に提示されています。
広告に掲載されている利回りは「表面利回り」が使われることが多く、これは投資によって発生した賃料収入を投資額で割った数字です。したがって、税金・管理費・修繕費などのランニングコストを入れずに計算された数字です。
表面利回りについては、先に説明した基本的な利回りの計算方法と同じです。
実質利回りの計算法は？
実質利回りは、投資家の純粋な利益となり、これは給料をイメージするとわかりやすいです。
給料明細には総支給額と差引支給額が別々に記載されています。総支給額に対して、税金・社会保険・雇用保険・厚生年金・健康保険などを差引た差引支給額が、手取り収入になります。
不動産投資では、家賃収入を得る過程でさまざまな出費がでます。固定資産税や都市計画税などの税金や、マンションの質を保つための修繕費などマンションという資産を維持していくための費用が必ずかかります。
実質利回りは、家賃収入から維持費を除いて計算されるため、給与明細でいう差引支給額にあたります。
たとえば100万円の投資額で利益が1万円、維持費が1万円とすると、表面利回りは1％となりますが、実質利回りは0％となります。
更に詳しく利回りについて知りたい方はコチラ：高利回り物件に注意！不動産投資でよくある５つの落とし穴
年間支出に含まれるもの
この年間支出とは、不動産の所有時に発生する諸経費と管理コストを指します。
具体的には、
- 建物管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 賃貸管理委託料
- 火災保険料
- 税理士・司法書士などの報酬
- その他の経費
利回りの相場や平均値は？
不動産は、価格・築年数によって、利回りが変わってきます。ここでは築年数が古いマンションと築年数が新しいマンションの利回りについて書いていきます。
築年数が古いマンションの場合
一般的には、築年数が古いマンション（建設してから２０年以上のマンション）は、建物価格が安くなり、家賃相場が物件価格の下落に対し、あまり下落しないため、表面利回りは「６～７%」を超えている物件も多く見られます。
しかし、管理費・修繕積立金などランニングコストが高くなるため、実質利回りは「４～６％」程になります。
～POINT～
・管理費・修繕積立金をチェック
・築年数が古いマンションは実質利回りで計算
築浅マンションの場合
一方、築浅マンション（建設してから２０年未満のマンション）は、高い家賃をとることができますが、物件価格が高くになるため、表面利回りは「４～６%」の物件が多いです。しかし、築浅のマンションは管理費・修繕積立金は築古マンションより安く設定されていることが多く、ランニングコストが抑えられて、実質利回りは「３～５%」の物件が多いようです。
～POINT～
・管理費・修繕費が安いくランニングコストも抑えられる。
・築浅物件は、表面利回りと実質利回りの乖離が少ない。
利回りが高い物件が市場にでる３つの理由
利回りが高い物件は、「物件が割安である」ことが大切です。なかなか入居者が決まらない物件はいくら安く売られても収益を安定的に生むことはできません。つまり、入居者ニーズがある物件が安く売られていた場合、その物件は高利回り物件ということになります。そんな都合の良い物件が売られている３つのパターンを紹介します。
理由❶ 売主が売却を急いでいるパターン
売主が物件を売却する理由は様々です。なかには早急に資金が必要なため、物件を売却し現金化を急ぐ売主もいます。そのため、市場に割安な高利回り物件として出回る可能性があります。
※お買い得物件の多くは、不動産業者が市場に出回るまえに購入し、利益を載せているケースが多くあります。よって高利回り物件が市場に出回っている場合、何らかのネックを抱えている可能性もあります。
従って、興味がある物件を見つけたら、売主の売却理由も聞くようにしましょう。
理由❷ 化粧直しで化けるパターン
一見汚く、空室が目立つような物件については、旧オーナーはできるだけ早めに手放したがる傾向があります。そのため、ちょっとしたリフォームをするだけで満室にできる物件が格安で売られることは珍しくありません。
このような物件は、容易に改善できるポイントを放置したまま、格安で売却に出されることが多いため、価格交渉をする際にも買い手が有利になることが多いです。
理由❸ 値付け間違いパターン
時には売却に慣れていないオーナーさんと収益不動産にあまり知識のない不動産業者により安い値段で売りに出された値付け間違いの物件があります。
高利回り物件＝割安物件かを判断する方法
相場価格より安い物件であるかどうかを判断するには、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している土地総合情報システムというデータベースがあります。そのなかに地域ごと、土地、マンションなど種類別に過去の取引情報が入っていますので、割安物件かを調べるには、固有取引き情報と比較すると、物件が安いのか高いのかを判断することができかなり便利です。是非使ってみてください。
利回りのみの不動産選択は危険
高利回り物件はには、ネックも多く利回りだけにこだわって不動産投資をするのは、とても危険です。
ランニングコストが高い物件ではないか？
いくら表面利回りが高くてもランニングコストが高ければ、実質利回りは低くなってしまいます。ランニングコストとは、管理費・修繕費など物件の維持・管理にかかるコストです。更に、物件によっては、大規模修繕の際に修繕積立金が足りず、追加で請求をされるケースもあります。これらは、物件によって状況が異なるほか、築年数、管理状況などにより金額の差が生まれます。
購入前にランニングコストを把握し、実際の手残りを計算するようにしましょう。更に、修繕費は築年数が古くなれば値上がりをするため、修繕計画、修繕積立金の積立額などを事前に把握し、修繕計画は適正か？修繕積立金は十分か？を確認しましょう！
空室リスクが高く、出口が読みにくい物件ではないか？
利回りのみを追求した場合、都心で物件を持つことは難しく、都心から外れた場所で不動産を持つことになります。郊外・地方の物件は、空室リスクが高い物件が多く、出口戦略が読みずらいという特徴があげられます。
購入時は満室稼働で高い利回りが出ていたとしても、一度入居者が退去すると、次の入居者がきまらない空室リスクや、売却を試みた時に需要が少ないため、なかなか売れない（流動リスク）などのトラブルが発生してしまいます。
特に地方で不動産投資をする場合、地域の過疎化が進むため現在は高い利回りで運用できていても、5年後・10年後を考えると、高い利回りは期待することはできません。
すなわち、表面利回りが高くても、空室リスクやランニングコスト、将来の不動産相場・賃貸事情なども折り込んだ「実質利回り」を考慮しなければいけません。
家賃が適正価格であるかチェックする
次に家賃が適正価格であるかチェックしましょう。相場より高い家賃が設定されていることを前提とした利回りなら、その入居者が退去してしまった場合、同じような高い賃料を設定できない可能性が高くなります。
そこで、購入を検討している物件の地域相場を調べましょう。もし、賃料相場よりも高い、家賃設定の場合には注意が必要です。家賃の相場は以下のホームズサイトで確認することができます。
まとめ
・利回りとは、どの位、効率的に利益を得たのかを知る指標で、投資効率を図るうえで重要です。
・築古物件は、管理費・修繕積立金などが利回りを圧迫する可能性があります。また築浅物件は管理費・修繕積立金など、維持・管理コストが安いため表面利回りと実質利回りの乖離が少ないです。
・高利回り物件が市場に出回る場合、❶売却を急いでいる・❷阻害要因がある・❸値付け間違いが理由として考えられます。
・表面利回りが高くても、空室リスクやランニングコスト、将来の不動産相場・賃貸事情なども折り込んだ「実質利回り」大切です。
遠藤 裕史
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