賃料下落は98%防げる!「金持ちオーナー」と「貧乏オーナー」の決定的な差!

不動産投資は資産運用のひとつの形ですが、初心者にはハードルが高いと感じてしまう方も多いと思います。物件選びで失敗してしまうと、投資リスクは高くなります。しかし、情報を集めたうえで条件に合う収益物件を見つけることができれば、初心者でも他の投資よりも低リスクで資産運用が可能です。
ここでは高い収益を生む物件とはどういったものか、どうやって探せばいいのか、などについて詳しく解説していきます。

不動産投資における収益はキャピタルゲインとインカムゲインがポイント!

キャピタルゲイン

不動産投資において、収益を支える柱となるのがキャピタルゲインとインカムゲインです。キャピタルゲインとは、自分が保有している不動産を売却することで発生する売買差益のことを指します。

仮に1,000万円で購入した不動産を1,500万円で売却できたとしたら、差額の500万円がキャピタルゲインとなります(実際は手数料や税金なども考慮されます)。

ただし、購入した不動産がその後値上がりするかどうかを見極めるためには、物件の建つ地域の特性や今後の発展予想、世界の経済情勢の流れなどといった、多くの情報を集める必要があります。

ですから、不動産投資初心者がキャピタルゲインを狙うのはリスクが高いといえるでしょう。

インカムゲイン

一方、インカムゲインとは、不動産を保有しているあいだに継続的に発生する収益のことです。
不動産を賃貸することで得られる家賃収入が、このインカムゲインに当たります。

入居需要を読み取って物件を準備し、多くの入居者を集めることができれば、安定した収益を手に入れることができます。そのため、不動産投資初心者はインカムゲインでの収益を目指したほうが、比較的低リスクで資産運用ができるでしょう。

20年後も若者の人口を維持できる地域は?

不動産投資において、高い収益を生む物件を購入するためには、どこの地域で物件を購入するかが成功のカギになります。闇雲に高利回りな物件を購入しても、入居者が集まらなければ収益を得ることはできません。そこで重要になるのが、入居者の需要です。

東京各区の20年後の賃貸予測

東京都は2035年まで人口が増えることが予想されていますが、ワンルームマンションに住む若者が増える地域は限られています。東京都でも各区ごとに「単身者割合」「高齢化率」が上昇します。その中で、単身者割合が高く、高齢化率が低い区を選ぶことが、賃貸ニーズが高く、投資として最適な地域となります。

単身者の割合は各区とも40%~60%前後と高い割合を維持していますが、単身者の年齢を確認すると、65歳以上の20%~38%となり、各区とも高齢単身者割合が高くなっていく地域が目立ちます。年金を受給する高齢者が、7~10万円前後の賃料を支払うことは考えづらく、ワンルームマンションを借りる方は65歳以下の方が大多数を占めると予測できます。

日本の人口が減少する中、単身者用の賃貸マンション需要を求めるなら、単身者の高齢化割合が高い❶江戸川区❷大田区❸墨田区❹杉並区❺板橋区❻江東区❼荒川区❽足立区❾葛飾区➓北区等を避けて、単身者割合が高く、高齢化割合が低い区を選べば、単身者の需要と言う意味では空室リスクの軽減に繋がる。単身者向けの投資用マンションを保有することがとても重要です。

生活の利便性(病院の数、スーパー等)を把握する

不動産投資は立地が命ということは、不動産投資×サラリーマン=成功への近道!サラリーマンが成功する5つの訳!の中で説明をしています。高収益を生む物件を探す際には、立地は当然として、入居者が生活をする上で、必要な施設が揃っているかも確認することをおすすめします。

病院の数

人口減少に突入し、高齢化が進む中で、「立地+α」の魅力が無ければ、不動産投資で収益を永続的に得ることは難しいです。周辺地域のライバル物件と差別化をすることで、賃貸ニーズを維持していきましょう。まず、差別化ができるポイントとして挙げられるのが、周辺地域の病院の数が挙げられると思います。

病気をしたとき、病院の数が十分でない地域では満足な治療を受けることは困難だからです。また、病院の不足は、その地域の医療が不十分になる恐れがあるため、高齢化が益々進む要因の一つになってしまいます。

厚生労働省が発表している「人口10万人対医師数」2014年によると、京都が307.9名と最多で、その次に東京の304.5名になっています。逆に埼玉県では152.8名と全都道府県の中で最低の数字となりました。

病院の数については、東京が643施設が最多で、その次に北海道の579施設となっています。逆に鳥取県では、45施設となり、全国平均の183施設を大きく下回っています。

人が生活する上で健康を維持することはとても重要です。もし、病院の不足による弊害が入居者に起こった場合、入居者はその地域に、長く住むことが出来なくなります。一見、不動産投資と関係がないように感じる、病院不足問題ですが、将来性を考慮した場合、病院の数が十分に足りている地域で不動産投資をすることで、他のライバル物件との差別化になります。

スーパーの数

人が住む上で食を支えるスーパーの数も入居者の利便性を考慮した場合、重要になります。

上図のとおり、東京の食品スーパーの数(2369件 2017年10月1日時点)は他県と比べ突出しており、入居者のニーズに対応できると考えられます。東京であればスーパーまで徒歩10分以上かかる地域は少ないのではないでしょうか?

投資物件の近くにスーパーがあることは、入居者の満足度を高めることにつながりますので、駅近(10分以内)+ス―パーまでの距離も一つ、他の物件との差別化につながります。

上記2つの例の他にも、コンビニ、弁当屋、コインランドリー、クリーニングなど入居者の満足度を上げる施設が多数存在します。購入を検討する物件の周辺にどの様な施設があるのかを把握して、不動産投資をおこなうことで、他の物件と差別化され高い賃料を維持することが可能です。

デザイン性、独自性を高め高収益を得る

高い賃料を得られる物件の特徴として、魅力的なデザインの物件も特徴です。一流の建築家、デザイナーが設計した物件は、それだけで注目と人気があつまります。また、趣味と連動した部屋なども人気があります。これらの物件は、家賃が高額であっても、賃貸需要が高く賃料の値下がりが少ない物件になります。

上の写真はX-BOXのゲームであるシュタインズ・ゲートをイメージした物件の写真です。現在も、大変な人気を誇っています。

こちらは、江戸川区葛西にある海月姫(くらげひめ)をモチーフにした部屋になります。

この様に、そのファン層を狙うことで、高い賃料収入を実現している物件もあります。もちろん、耐震性能や暮らしやすさなども考慮し、優れたデザイン性と機能性が両立した物件ほど高収益を得られる可能性が高くなります。

今後の発展を考慮!アジアヘッドクォーター特区を狙う!

アジアヘッドクウォーター特区とは、東京都内6地域を対象に、その地域に進出してくる外国企業に対し、税制上の優遇、規制緩和、金融支援サービスなどをおこない、ビジネスの場を広げる外国企業の誘致プロジェクトです。

結果として、多くの外国人ビジネスマン、新たな企業で働く従業員が、その地域に住むことになり、賃貸需要が高まることが予想されます。

それぞれの地域の特徴を見ていきましょう!

東京都心・臨海地区

東京都心・臨海地区には、丸の内、大手町、銀座など日本を代表する、オフィス街、ショッピング街が点在しています。特に東京駅周辺は再開発が進み、東京金融ビレッジを備えた、大手町フィナンシャルシティ(2012年オープン)、JPタワー(2013年オープン)など再開発が進み、今後も大型プロジェクトが控えています。

新宿駅周辺地域

新宿駅は1日347万人が利用する世界有数のターミナル駅です。都庁などの高層ビル群がある西側と、娯楽施設が多い東側で、街の雰囲気は大きく変わります。新宿駅のすぐ近くに新宿イーストサイドスクエア(2012年オープン)には、外資系企業をはじめ多くの企業が入っています。

渋谷駅周辺地域

若者が集まる街である渋谷は、ファッション、アミューズメントなどの流行を発信し続ける街です。そんな渋谷には、デザイン系、クリエイティブ系の企業が集まっています。渋谷ヒカリエ(2012年オープン)は渋谷のランドマークとして、人気を集めています。

品川駅・田町駅周辺地域

品川駅は、新幹線、羽田空港へ向かう京急線、成田空港へ向かう、成田エキスプレスなどが乗り入れるターミナル駅です。再開発が進み、外資系のオフィスも多く、新たな街づくりが進んでいます。リニアの始発駅・新駅の設置も決定し、東京の新拠点として期待が高まっています。

羽田空港跡地

羽田空港は、恵まれた立地環境にある日本最大の空港です。羽田空港の沖合への移転に伴い、空いた用地に複合施設・ホテルなどの整備に向けた取り組みが進んでいます。

池袋駅周辺

池袋駅周辺は、百貨店、大型商業施設など充実しています。アニメ・漫画産業の集積エリアとなっており、外国人の居住者が多いことも特徴です。

上記の6エリアが今後の東京エリアの発展を支えていきます。これらのエリアは、「人・物・金」が集まるエリアになり、不動産の賃貸需要も高く、賃料も落ちづらいエリアと言えます。

まとめ

1.キャピタルゲインは、市場の動向に左右されるため、インカムゲインをベースとして考える。

2.単身者の増加は高齢者の増加である事を念頭に置き、❶江戸川区❷大田区❸墨田区❹杉並区❺板橋区❻江東区❼荒川区❽足立区❾葛飾区➓北区は避けるべき

3.駅からの立地だけではなく利便性の面で、スーパー、病院、コンビニ等の施設が近くにあることで他の物件と差別化ができる。

4.ターゲット明確化し、ターゲット層にあったマンションの内装、デザイン性で他の物件と差別化し、収益性を高める。

5.東京で不動産投資をおこなう場合、今後発展するアジアヘッドクウォーター特区の近辺で物件を持つことで安定した賃料収入を見込める。

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。