不動産投資×サラリーマン=成功への近道!サラリーマンが成功する5つの訳!

「もう少し収入があったら生活が楽になるのに!」と思っていてもサラリーマンの給料は上がりづらいのが現状です。
そのため、一度は投資や副業を考えたことのある人も多いのではないでしょうか。
投資や副業はさまざまありますが、そのなかでも不動産投資は安定した利益を得られるのでおすすめです。
しかし、お金や知識が必要になるので、サラリーマンが不動産投資を始める前に知っておきたい点や注意点についてご紹介します。

サラリーマンが不動産投資で得られる最大のメリットは?

レバレッジは不動産投資で最大のメリット

不動産投資をおこなう方の多くは、ローンを使用します。サラリーマンが不動産投資に向いている最大の理由は、定職についているため、ローンを組むことができることです。

他人資本で投資をおこなうことができ、自己資金に対しての投資効率を高めることができます。これをレバレッジ効果と言い、不動産投資で得ることができる最大のメリットと言われています。

レバレッジ効果についての記事はコチラ:不動産投資はレバレッジが命! 高収益=ROIは密接な関係性!

運用して得られる不動産投資5つのメリット

 メリット① 節税効果

不動産投資を始めると確定申告をする必要があります。その際、サラリーマンの給与所得と不動産の収入を損益通算できるという制度があります。

確定申告をおこなう際、減価償却、経費計上などを駆使することで、給与所得でも還付を得ることができるため、その結果、節税効果が期待できます。

メリット② 生命保険効果

ローンの借主が死亡したり、重い障害を発症したりして仕事ができなくなっても、団体信用生命保険金でローンを全額返済できます。

家族がいるサラリーマンは無借金のマンションという財産を残すことができます。不動産投資をすることで、保険のかわりになるのです。

不動産投資と生命保険に関する記事はコチラ:不動産投資と生命保険どっちがお得?知らなきゃ損する5つの理由

メリット③ 高利回り

世界を見渡すと高利回りな投資商品は数えきれない程あります。
例えば、新興国の高配当ファンド、ワールドリート、外国債券型投資信託などは10%、20%の高配当を生む場合もあります。

しかし、高配当、高利回りにはハイリスクの要素も含み、投資元本の損失リスクさえあります。解約する場合の手数料や、運用手数料などの表面には見えないリスクもあります。

普通預金の金利が0.001%、上場株式の平均配当2%で推移しています。一方、不動産投資は4~5%と高い利回りを実現し、他人資本で投資が可能で安定して高い利回りを実現していることが特徴です。

メリット④ 相続税対策

現金・株などを相続する場合と不動産を相続する場合では、評価額が違います。
不動産の場合は一物四価という評価方法があります。

【一物四価とは?】
◆市場◆~実勢価格~
売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格です。

◆国土交通省◆~公示地価~
地価公示法に基づいて、毎年1月1日における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示された価格です。

◆国土交通省◆~固定資産税評価額~ 
固定資産税を賦課するための基準となる評価額で、公示価格の70%が固定資産税評価額です。

◆国税庁◆~相続税評価額~ 
相続税や贈与税を計算するときの基準となる課税価格のことです。

不動産は、それぞれ評価額が違い相続税評価額は安く設定されています。

現金や株の相続税評価は時価となりますが、マンション投資は評価課税となり時価(実勢価格)よりも40%ほど低くなります。

さらに賃貸する事で、貸家建付地として評価額はさらに下がります。
現金や株は相続金額の100%が相続税評価されることと比べ、相続税対策としてマンション投資は有効です。

メリット⑤ 私的年金代わり

マンション投資では年金受給時までにローンを完済しておけば、賃貸することにより、 毎月の安定収入が得られます。また、売却したとしても手元にまとまった現金が残ります。しかも、それまでのローンの返済は家賃収入と節税により賄うことも可能ですので、負担は少なく済みます。

 公的年金の受給開始年齢は65歳から引きあがることが予想されます。その中で、生活の基盤を守る為に不動産投資による「私的年金」を検討することをおすすめします。

不動産投資に向いているサラリーマンの2つの特徴!

特徴1:不動産知識を得ることに常に前向き

不動産投資に向いているサラリーマンの特徴は、不動産が好きであることです。
「空室が発生した場合、どのようにリフォームをしよう」、「今度はこのような物件が欲しい」、など楽しみながら投資できる人が向いています。

例えば、「最初の物件は経費・収支の計算を自分でやって覚えよう」、「不動産屋に常に最新の情報が入るようにお願いしてみよう」、などサラリーマンの勤務時間以外の空いた時間を不動産投資に積極的に活用する人は、より向いているといえます。

特徴2:安定した仕事に就いている

万が一不動産投資に金銭的な問題が発生したとしても、最悪の場合は一時的に給与から補填できる安心感があります。年収や貯蓄が高いサラリーマンも不動産投資に向いているといえるます。

また、不動産投資はローンを組む場合が多く、銀行から融資を受ける際、サラリーマンというステータスを与信として銀行は評価する側面もあります。銀行は経営者以上に、収入の安定しているサラリーマンが大好きです。そのサラリーマンというステータスを存分に使うことができるのが不動産投資です。

サラリーマンが不動産投資をはじめるために気をつける3つのポイント

不動産投資をおこなうサラリーマンは、どのような物件を購入するとよいのでしょうか。
気にしておきたいポイントは、立地、価格、家賃です。

ポイント① 立地

立地は自宅から近い立地を選ぶか、それとも都市中心部、郊外なのか悩むところです。
まず入居者に困らない立地を検討するとよいでしょう。

都市部は家賃相場が高く入居者ニーズも高い傾向にあります。

その中で、安定した不動産投資を目指すのであれば都市部の駅近物件を選ぶとよいでしょう。駅近物件は売却するとき、購入したい人が多い傾向にあるので売却しやすいのも特徴です。

必ず駅から徒歩10分以内の物件を検討してください。徒歩1分=80mとなり、駅から半径800mの物件が賃貸ニーズも高い物件となります。更に駅から近ければ、近いほど競合するマンションも少なくなり賃料の下落、入居者付けも容易です。

ポイント② 価格

不動産投資で、欲しい物件が適正価格であることを知らなければいけません。一般の人が比較的簡単に相場を把握する方法として、近隣における取引事例や売出価格を調べるという方法があります。新聞の折込チラシや、不動産会社の店頭広告、住宅情報誌、インターネット情報などから対象物件の周辺でいくら売り出されているのか知ることができます。

特に、国土交通省が運営している土地総合情報ライブラリーでは、周辺の取引き相場を知ることができるので、活用してみてください。

最初から地方の一棟マンションに投資をして一発アウトにならないようにしましょう!

ポイント③ 家賃

家賃については、【ポイント①立地】に記載のとおり駅から徒歩10分以内の物件であれば、値下がり幅が少なくなります。10分以上の物件は値下がり幅も大きいため注意が必要です。さらに投資ホームズなどを調べることで周辺の家賃相場、賃貸ニーズなどを知ることができ、家賃の値下がりが少ない地域の物件情報を知ることができます。

※投資ホームズトップ画像

不動産の専有部分・共用部分で自殺、他殺などがあった場合、重要事項説明書に記載される可能性があるのでチェックが必要です。相場よりも、賃料が2割、3割安い物件には注意をする必要があります。事故物件のチェックには、大島てるなどで調べると良いでしょう。

家族の同意を得れば成功したも同然!不動産投資と家族の向合い方!

不動産投資は家族の理解が必要

サラリーマンに限らず、配偶者がいる方は不動産投資をおこなう際には、配偶者の理解が必要です。購入物件が決まったとしても配偶者の理解を得ることができなければ、家族関係の亀裂をまねく恐れも有ります。不動産投資は、手出しが少ないとはいえ、数千万円のローンを抱えるので、配偶者の協力を得ることがとても重要です。協力を得られれば、その成功率は更に高くなります。

配偶者は投資を嫌がる

もし、皆さんが配偶者に投資をしたいと相談したら、反応は否定的なものになる可能性が高いと言えます。最近は、投資に対してネガティブなイメージは無くなりつつありますが、保守的な配偶者からすれば、まだハードルが高いことは否めません。

そもそも配偶者に内緒で不動産投資をおこなうことはできるのでしょか?答えはYESということになりますが、内緒を維持することは簡単ではありません。理由としては送付物がご自宅に送られてくるからです。

送付物一覧
①不動産取得税 納税通知書(購入数か月後に届きます)
②固定資産税 納税通知書(1年に1回届きます)
③管理・修繕の費用が引き落されない場合の通知書(適宜届きます)
④火災保険の更新通知(5年に1回届きます)
⑤返済予定表(銀行により異なる)
⑥管理組合の定期総会の案内(1年に1回届きます)

配偶者から理解を得る方法

配偶者が不動産投資にネガティブなイメージを持っている場合、まずは、不動産投資について説明する必要があります。特に下記3点については詳しく説明しましょう。

①連帯保証人を必要としない

不動産投資では、投資物件が担保設定されるため、融資を受ける際、連帯保証人を必要としないことを説明しましょう。

②不動産投資のデメリットは具体的な回避策を伝える

不動産投資のリスクを配偶者に伝え、具体的な対応策を説明しましょう。(空室が埋まらない場合に備え、残債以上で売れる物件しか買わないなど)

③団信の存在を伝える

団体信用生命保険を説明し、万が一の場合にも、残債が残らないことを伝えましょう。配偶者がローンを抱える心配がないことが分かれば、安心材料になります。更に、無借金の物件から、毎月賃料収入が入ってくることを説明しましょう。

サラリーマンが不動産投資をはじめる際、家族の理解を得ることはとても重要です。家族のサポートを得て成功する確率を上げていきましょう!

まとめ

1.ローンを組むことができるサラリーマンはレバレッジ効果を最大限活用できる。

2.不動産投資には、知識を積極的に蓄える姿勢と安定した収入が必要。

3.失敗しないために、立地、価格、賃料相場をしっかりと把握すること。

4.家族のサポートのもと不動産投資をおこなうことで、良好な投資環境を整える。

 

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。