不動産投資で100%成功に近づく方法! 4つの失敗事例が成功への近道!

不労所得を生み出す不動産投資は非常に魅力的で、ネットに多く存在する輝かしい成功事例が目立ち、興味やあこがれを持つ人は少なくないでしょう。
不動産投資をするには専門分野の勉強やアドバイスが必要ですが、実際は専門的な知識を持たずに投資している方も多くいらっしゃいます。
また不動産投資の成功例ばかりが強調されて、失敗例は紹介されることが少ないためあまり知られていません。
いろいろなパターンの失敗事例を知ることは同じあやまちをしなくて済み、成功する可能性が高まります。
そこで今回は、不動産投資で成功するために、実際にあった失敗例から学んでいきましょう。

不動産投資は失敗例を知っておくことが大事!その必要性とは?

不動産投資を始めたいと考える人は、自分なりに情報を集めて勉強することでしょう。
不動産投資で成功するためのひとつのポイントは失敗例を知ることですが、具体的な事例を知り失敗した原因を学ぶ必要性はどこにあるのでしょうか?
それは失敗しないために勉強して注意を払っているにも関わらず失敗をする投資家が後を絶たないからです。
この問題の原因は、税金や法律などさまざまな分野の知識が足りないためと考えられます。
不動産情報には成功事例が多く取り上げられるため失敗例は目に付きにくいものです。
失敗例をマンションや戸建てなど不動産のパターンごとに知り、自分が投資したいものへの知識を増やしておくことが大切といえます。
不動産投資の失敗やトラブルから学び、同じ失敗を繰り返さないように気を付けましょう。

マンション経営の失敗例から学ぶことは?

マンション経営は節税対策や将来への資産形成のために勧誘されるケースが多くあります。
サラリーマンが節税対策になる理由は始めの数年間に経費が多く赤字になると、給与と合わせた所得分が控除されて節税効果があるからというものです。
節税対策のためだけにマンション経営をするのではなく総合的に黒字で安定した経営を目指すべきでしょう。

ある新築ワンルームマンションを購入した事例では始めは黒字でしたが、しだいに毎月の収支が赤字になり持ち出しが発生しました。
そこで売却しようと査定すると購入時よりも約400万円も下がることがわかりました。
結果、売却をやめて繰り上げ返済を目指して毎月のローン返済を続けることになったのです。
こちらの失敗の原因として節税効果は数年しか続かないことや新築マンションは販売促進に費用がかかるので購入時に高額になりやすいという点が挙げられます。

マンションは中古の物件の方が比較的適正価格で購入しやすく、家賃も新築とあまり変わらないので利回りが良い場合があります。
新築以外にも中古物件にも視野を広げた投資戦略を練りましょう。

アパート経営の失敗例から学ぶことは?

アパート経営は地域の工場や大学などを対象に入居者を想定することが多いです。
その場合のリスクとして考えられるのは、もし工場や大学が撤退するようなことになれば特定の入居者層はなくなってしまうという外部環境の変化によるリスクの可能性があります。

アパート経営での失敗事例としては地方都市でアパート経営をしていたケースがあります。
そのアパートは、駅からは遠かったのですが自動車工場で働く人を見込んで建設されたものでした。
しかし工場が縮小されたため工員も大幅に削減され、空室が大量に発生しました。結果、アパートの空室期間は長期化する事態となったのです。

この失敗例の原因は特定の入居者に頼り過ぎたためと考えられます。
また、工場の撤退だけでなく大学が郊外へ移転する可能性もあるので注意が必要です。
アパート経営は周辺環境に頼った運用となる場合は、工場の撤退や大学移転などの対象環境の将来の変化によって受ける影響まで視野に入れて検討することが重要なポイントといえます。

戸建賃貸物件の失敗例から学ぶことは?

戸建賃貸物件は子どもがいる家族が長期契約するなど安定した家賃収入を見込めるという一面がある不動産投資商品です。
ファミリー層は単身者と比べて駅から離れていても入居しやすい特徴もあります。
しかし、築20年の戸建賃貸物件を手ごろな価格で購入した失敗事例では水回りのリフォーム工事に150万円の出費が発生しました。
そして、リフォームを行いましたが引っ越しシーズンが過ぎてしまい、4カ月の空室という事態になったのです。

こういった、戸建賃貸物件の失敗例の原因は投資用に購入した中古物件ではリフォーム費用がかかることや引っ越しシーズンのピークを逃すと空室期間が長くなることを予期できていなかったことが挙げられます。

ちなみに、戸建賃貸物件は、最初にお伝えしたとおり、長期的に安定した家賃収入が得られる反面、2013年に国立社会保障・人口問題研究所が行った日本の世帯数の将来推計(全国推計)によりますと、単身者世帯が2020~2030年までは増加を続けると予想されています。


そのため家族層を対象とした戸建賃貸物件の需要は市場母数としては少なくなる傾向となることが予測されるため、入念な投資戦略を立てて検討していくことが大切です。

ローンの失敗例から学ぶことは?

ここまで、複数の不動産投資商品の失敗例を取り上げてきましたが、関連してローンに関する失敗例についても見てみましょう。
不動産投資はバブル期に値上がりを目的にして住宅ローンを組んで購入するという方法が主流でした。
しかし、バブル崩壊により時価は急落し、ローン破たんが多数発生したのです。
例えば、日比谷線の仲御徒町駅から徒歩2分の1988年に建築されたワンルームマンションは、3,800万円で分譲されていました。
しかし、このマンションは2014年の相場では約1,100万円へと価格が下がっています。
この大きな差額が損失となる原因は価格が変動するというリスクをあまり認知していなかったからでしょう。
将来の価格変動を読み解くのは難しいポイントではありますが、周辺環境や保有条件を元に、将来的な変化をシミュレーションして、価格の上下落幅を見据えておき、リスクに対して許容できる体制を構築しておくことが大切です。
また住宅ローンは投資金額の40%以内に抑えることも失敗するリスクを下げるポイントです。
例えば金利が2倍になったとしても、家賃収入でローンを返済していくことが可能になります。

不動産投資の失敗例から学んで成功へ進むためのまとめ

いかがだったでしょうか。
不動産投資に興味があり、これから始めようと考えている人は、専門的な知識を学ぶと同時に今回のような様々なケースの失敗例を知っておくことで事前にリスクに対する心構えが少し変わったのではないでしょうか。
失敗事例の原因について分析し、失敗を恐れるのではなく同じことを繰り返さないようにするにはどうしたらいいかを考えておくことが失敗しないための不動産投資には重要です。
営業の電話など人から勧誘されるままに契約してしまうことがないように、先人の失敗経験についての情報を多く集めて学びましょう。
もちろん不動産投資は、このような失敗事例ばかりではなく、成功している事例もたくさんあります。
賢い不動産投資とは貴重な失敗事例から謙虚に学ぶ姿勢を持ち続けることかもしれません。
多くの情報を得て学び、よく考えながら不動産投資を始めることで成功への道筋ができることでしょう。

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。