不動産投資は長期投資ですが、いつかは売却をするものです。
大多数の方は、賃料収入と売却価格を足した金額が、手出しをした金額よりも多ければ成功、少なければ失敗と定義していると思います。
せっかく購入しても、ライフスタイルの変更などにより、不動産を売却しなければいけない時が来るかもしれません。
ここでは高額かつスムーズに売却する為に、知っておかなければいけないことを書いていきます。
目次
売却までの流れ
- 相場を把握する
- 簡易査定を行う
- 売却物件の資料を揃える
- 売却価格を設定する
- 購入希望者との交渉
- 契約～決済
相場を把握する
不動産の売却を検討されるときに、絶対に知っておかなければいけないことが相場を知る事です。
相場を知らなければ、不当に安く取引きしてしまう、高く設定した場合には、購入希望者が現れないなど、スムーズな売却が難しくなります。
国土交通省では、「土地総合情報システム」というサイトを公開しており、そこでは不動産の取引価格を知ることができます。
その他、土地情報システムでは、地価を調べることもできます。
簡易査定を行う
どこの不動産屋が高く買い取ってくれるのか？
査定よりももっと高く買い取ってくれる業者があるのでは？
という疑問を持つ方も多いと思います。
その場合、おすすめする方法として、簡易査定サイトを利用することです。
物件情報を登録し、査定を行い、対応が良い会社に更に詳しい査定をお願いすると良いでしょう。
代表的な査定サイトをお知らせするので、使うことをおすすめします。
全国、550社が登録する買取査定が参加する大手サイトです。最大6社に買取査定を依頼することができるだけでなく、全国をカバーしており、簡単な物件情報を登録するだけで、依頼を出すことができます。
全国2500社が登録するサイトです。利用者数も350万人とHOME ４Uの次に多く最大9社に依頼が出来ることが特徴です。こちらも簡単な登録をするだけで査定依頼を出すことが可能です。
宅建を持っている会社が運用しており、業者選びも厳しいサイトです。11年の老舗サイトで、高値で売りたい方にオススメのサイトの一つです。更に、大手不動産会社から地場の不動産会社まで信頼のおける会社が揃っていることも特徴です。
売却物件の資料を揃える
不動産の売却を検討する際に、不動産仲介業者の担当者に物件のことを良く知ってもらわなければなりません。
その為に、必要な書類を揃えましょう。
必要資料 １ 登記簿謄本
登記簿謄本は、対象不動産の情報が記載されているものです。
法務局で誰でも取ることができるので、仲介業者の担当者に取得を依頼しましょう。
必要資料 2 売買契約書
不動産を購入する際に締結された契約書です。
物件の状況を把握するだけでなく、特約などが無いか確認ができます。
必要資料 3 重要事項説明書
これも、契約の際に受け取った説明書になります。
告知事項等などがないかを確認します。
必要資料 4 図面や設備の仕様書など
物件の設備、間取りを確認します。
今の賃貸ニーズは多岐にわたります。
販売図面に設備なども記載するため積極的に公開しましょう。
必要書類 5 維持費、規約等マンションにかかわる資料
マンションでの管理状況を把握し、管理費・修繕費・修繕積立金がどの位あるかを確認する必要があります。
必要書類 6 固定資産税納税通知書
物件の固定資産税、登録免許税を算出するために必要な資料になります。
また、不動産を売却する際に、買主との固定資産税の負担を算出する根拠になります。
不動産業者を選定する
不動産をより高く売る為には、不動産業者を選定することがとても重要です。
不動産業者を選定する際にどの様な所に気をつければ良いのでしょうか？
ポイント
・不動産がある地場に強い会社
・取り扱っている不動産の仲介件数が多い
・従業員が親切である
・広告を積極的に出稿している
以上４つのコトに気を付けてください。
大手だからと言って、親切とは限らないのが不動産の業界です。
皆さんの目で、担当者を見極め、この人だったらと思える人に最終的に頼みましょう。
媒介契約を締結する
信頼できる不動産業者を選んだら、その会社と媒介契約を結びます。
契約には3つの種類があるので覚えておきましょう。
１・売却依頼業者１社及び買主と直接契約がNGの「専任専属媒介契約」
２・売却依頼業者１社のみの「専任媒介契約」
３・売却依頼御者複数可能の「一般媒介契約」
おすすめは、専任専属媒介契約と専任媒介契約です。
理由として、自社とだけ契約してくれた方が、手数料がもらえる可能性が高いので、短期間で売却できる傾向にあります。
売却価格を設定する
契約が済んだら、担当者と売却価格に関して相談をしながら決めていきます。
購入希望者と交渉
購入希望者が現れたら、引き渡しの時期、価格など様々な交渉を行います。
事前に、売却希望価格を担当者と共有することで、不当に安い価格の提示など、条件に合わない問い合わせは断ってくれます。
売買契約と決済
購入者と売買条件が整えば契約、決済へと進みます。
契約内容が不利になっていないかを確認をしましょう。
契約の際、買主から１～２割の手付金をいただくことが一般的です。
不動産の売却で損をしないために
不動産投資において、売却はとても大切な出口戦略です。
売却を行って、はじめて利益が確定するからです。
そこで、高く売ることができれば、不動産投資は成功だったと言えるでしょう。
相場を知る・手数料を知る
前述のとおり、不動産を売却する際に相場と売却かかる手数料は把握しておきましょう。
内覧時の部屋を綺麗にする
部屋が空室で内覧がある場合には、部屋は綺麗に保ちましょう。
人は、最後は値段と見た目で購入を決める傾向にあります。
部屋がきれいということは、値段と同じぐらい重要な要素です。
また、部屋が汚かった場合、クリーニング代、リフォーム代などで減額交渉を依頼される可能性もあります。
購入希望者と協議する余地を残す
不動産を売買する際に、減額の交渉、購入時期の交渉などがあります。
購入希望者は、少しでも有利な条件を引き出すために交渉を行いますので、自身で譲れる所、譲れない所を明確にすると良いでしょう。
不動産は高額なので、下手に安売りする必要はありません。
ご自身が譲れる範囲で交渉を行いましょう。
さらに不動産を高く売る為のコツ
より高く不動産を売る為にはいくつかコツがありますのでそれをご紹介します。
複数社に査定を出す
上記のサイトなどを使い、複数の会社に査定の依頼を出すことをおすすめします。
理由は、各不動産会社により査定方法が異なる為です。
ある不動産会社は築年数を気にする、もう一方の不動産会社は立地を気にするといった形です。
その中で、信頼できる不動産業者を見つけましょう。
信頼できる担当者を見つける
信頼できる担当者を見つけることは、信頼できる会社を見つける以上に難しいのが現実です。
むしろ不動産投資において一番難しいと言っても過言ではありません。
その上で、信頼できる担当者とはどの様な仕事をしてくれる人を言うのでしょうか？
ポイント
- 査定金額の根拠を説明してくれる
- 細かくヒヤリングを行い、売却益を最大に引き上げる努力をしてくれる
- 自身にあった売却プランを提示してくれる
- 手順を踏まえ、契約を結んでくれるか
一見、当たり前に見えるこれらの基準ですが、不動産業界においては、出来ていない人も多いのも事実です。
売却活動中には、担当者は色々な資料を作成しますので、丁寧な資料になっているかで、売却がスムーズに進むかが決まります。
物件の詳細を伝える
売却をする際、担当者に物件の詳細、魅力などこと細かく伝えましょう。
もちろんマイナス情報もきちっと伝える必要があります。
これはトラブルを回避するために、とても重要なことです。
担当者は不動産のプロなので、マイナスをマイナスに見せず伝えてくれることも多々あります。
まとめ
不動産の売却には、沢山の人がかかわります。
ご自身が所有している物件の情報を把握し、信頼できる担当者を見つけることが出来れば、物件は、素早く高値で売却できる可能性あります。
まずは、所有している物件の相場を調べる所からスタートしましょう。
遠藤 裕史
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