不動産投資の絶対条件!空室を改善する11の条件と満室経営5つのルール

賃貸経営のイメージ

空室は不動産投資において、収支を悪化させる大きな要因の一つです。大多数の大家さんは建物管理会社に建物管理を任せていると思います。しかし、任せっぱなしにしていると、物件の賃料、募集条件、リフォームなど良い様に扱われてしまう可能性もあります。

建物管理会社は不動産投資をする上で、重要なパートナーですが、大家さん自身も知識を身に付け、健全な不動産経営をおこないましょう。

ここでは、空室を改善するための手順と満室経営を実現するための方法を解説します。

状況の把握とチェックするポイント

空室が出てしまった場合、まずは、物件の状況確認をおこないましょう。
その中で、確認する項目は3つです。

・賃貸の募集条件と物件の状況を把握する

・周辺相場を確認する。

・入居者の属性とニーズを確認する。

① 賃貸の募集条件と物件の状況を把握する

賃貸の募集条件のなかで、賃料、共益費、敷金、礼金、室内の状況、構造、築年数、間取り、専有面積をまずは確認しましょう。
これらの情報がわかれば、他の物件との比較ができます。

② 周辺の家賃相場と他の物件を確認する

募集条件と物件の状況が確認できたら、ポータルサイト(投資ホームズスーモホームズアットホーム)で周辺相場と競合の物件を調査しましょう。
収益物件の募集賃料が妥当かどうかを確認するだけでなく、募集条件、入居特典などをおこなっているかなどを具体的に見ていきましょう。

例えば、投資ホームズで品川駅周辺の家賃相場、検索が多い築年数などを検索することができます。
下記のグラフは品川駅周辺での入居者希望家賃です。品川駅周辺の家賃相場
グラフを見ると、1Rの場合7万円~8万円台でのニーズが強いようです。
更に、入居者が希望する広さは下記のグラフです。品川駅周辺の賃貸希望者が希望する家の広さ
その他、築年数、賃料相場、駅近のニーズなどを見ると、賃貸のニーズと、競合の掲載状況などを調べます。入居者の希望築年数品川駅周辺の賃料相場入居希が希望する駅までの距離
これらのデータを踏まえると、所有している物件の募集賃料などが高いのか、安いのか、その他、ニーズと乖離していないかなどを知ることができます。
品川駅徒歩10分以内の1Rマンションの場合、平均賃料は113,900円ですが、ニーズは7万円~8万円です。

もし、入居者が決まらない場合には、少し賃料を下げるなどの工夫が必要かもしれません。

更に、ライバルの物件の設備などを比較しましょう。
理想は、エクセルなどで比較表を作成し、差別化のポイントを可視化することで、次の一手を見つけることもできます。

③ 入居者の属性とニーズを確認する

入居者の属性とは、性別、年齢、家族構成、勤務先、年収などの入居者情報のことを言います。
その入居者情報を整理することで、どの様な共通点があるかを知ることができます。
単身者の女性入居者が多い、大学生が多い、年収は400万円ぐらいの人が多いなど、入居してくれる方の属性を知ることができます。
共通点を把握することで、ターゲットが明確になり、アプローチもしやすくなります。

例えば、大学生がターゲットの場合、入居時期と退去時期が予想できるため、広告を出稿する時期も把握することができます。

また、現在の入居者はそのニーズも多様化し、クオリティを求める傾向があります。
全国賃貸住宅新聞に毎年、入居者が求める設備が掲載されますので、ニーズを把握する上で、読むことをおすすめします。

「入居者 設備」の画像検索結果

募集条件・賃料設定を再考する

空室時の入居者募集では、物件の状態、賃料が他と変わらない条件、または劣ってしまっている場合には、募集条件や、賃料設定を見直す必要があります。

賃料設定の見直しは下記の4~7に沿っておこないましょう。
空室が発生した場合、賃料の見せ方を工夫することが大切です。
賃料の減額は最後の手段となりますので、その前にやれることをおこないましょう。

 賃料の表記の仕方を変える

空室物件への入居者希望者が、物件を探す手段として、インターネットを使う方が大多数だと思います。
その際に、どの様な条件を入力し検索するのでしょうか?
皆さんも、賃料10万円のマンションを探す際、ポータルサイトで上限10万円までで検索をかけることが多いと思います。
募集賃料が10.1万円の場合、希望賃料10万円の検索には引っかかることはありません。
これでは、物件がどんなに魅力的でも、入居希望者は選ぶことすらできません。

ではどうすれば良いのでしょうか?
答えは、募集賃料を10万円、共益費を1,000円という表記をします。
この様に表記した場合、希望賃料10万円の検索に引っかかり、より多くのチャンスを得ることができます。
その他、賃料に含まれる料金をなるべく分散させ、安い賃料表示を心がけましょう。

 敷金を0円にする

多くの入居希望者にとって初期費用の高い物件は、入居のハードルが高い傾向にあり、月々の賃料が多少高くても、初期費用が安い物件を好む傾向にあります。

空室が長期にわたり発生した際に、敷金を0円にするだけで、入居希望者が増えたなどは良く聞く話です。
しかし、大家さんにとって、敷金0円では、家賃が滞納されたときや、退去時の原状回復費用が確保できないと考える方も居ると思います。
その際に利用するのが、保証会社です。
保証会社と組むことで、滞納リスクを減らすことができます。
また契約の際は、原状回復費について取り決めを書面として残しておくと効果的です。
この様にすれば、敷金0円でも大家さんのリスクは限りなく低くなります。

もちろん、敷金を受け取ることができればベストですが、長期間の空室が予測される場合、リスクが少ない敷金0円を導入し、入居者のハードルを下げてみることも良いでしょう。

 フリーレント・初期費用・賃貸仲介業者への謝礼の増加

ここまでの施策を実行しても、長期間の空室が発生した場合には、大家さんの負担が増えていきます。

その中で、フリーレントの導入、初期費用を無料にする、賃貸業者への謝礼を増額することなども検討しなければなりません。

万が一、空室が続くようであれば、フリーレントは有効な手段の一つです。
しかし、大家さんの負担が増えてしまうので、この様なことを簡単に進めてくる建物管理会社・賃貸管理会社には気を付けましょう。

 賃料設定の見直しをする

ここまでおこなっても空室が埋まらない場合は、賃料の見直しをしましょう。
しかし、賃料の引き下げは、大家さんの首をじわじわ絞めていく事になります。
できれば、設備を新しくするなどして、最終的に賃料を下げるかの判断をしてください。

外国人の入居可能にする

今後、日本は少子高齢化の波が押し寄せます。
少子高齢化は不動産投資を行う中で、大変大きな問題です。
人口が減少していくなかで、外国人の入居希望者は今後増え続けると予想されています。
平成28年6月末で230万人以上の方が日本に住んでいます。
この方々の多くが、賃貸に住んでおり、大家さんにとって貴重な入居希望者です。

 外国人の入居者を募集する

まずは、賃貸仲介業者に入居者の条件を伝えましょう。
空室物件でも外国人が入居できる物件はまだまだ少ないので、トライしてみるのも良いでしょう。
もちろん、文化の違いによるトラブルがあるかもしれません。
しかし、仕事や留学で日本にくる方は、母国ではエリートであり、基本的なルールを説明すれば、理解をしてくれます。
空室対策として入居の敷居を下げることは非常に重要です。
ただし、家賃滞納、無断の帰国などが無いとは言い切れませんので、保証会社を使い、いざというときの保険はかけておきましょう。

建物管理会社・賃貸管理会社の変更

大家さんの中には、物件を自主管理している方も居ると思いますが、建物管理会社・賃貸管理会社にお願いすることをおすすめします。
理由は、物件管理会社は、自分が管理している空室物件を最初に埋めていくからです。
管理費が高いと思われる方もいますが、賃貸仲介業者も建物管理物件・賃貸管理会社をもっている、または、提携している会社がほとんどです。

従って、自主管理をした場合、空室がおこった際の物件の紹介が後回しになる可能性があり、競合物件に勝てる見込みは低くなります。

確かに大家さんの中には、自主管理で満室経営をしている方もいますが、そのような方は、強いコネクションを持っていることが殆どです。

⑩ 建物管理会社・賃貸管理会社を調べる方法

スーモ・ホームズ・アットホームで、物件のエリアに掲載をしている物件を調べ、どの会社が管理をおこなっているか調べましょう。
いくつかの会社は複数件広告を出していますので、そこから入居に力を入れている会社ということを判断することもできます。

また、入居率が高い建物管理会社・賃貸管理会社を選ぶことが大切です。
ただし、入居率99%などと謳っている会社のほとんどは、独自の計算方法で入居率を測っています。
例えば、「一年間で一番入居時期が高い時期の数値」などがあげられます。
賃貸物件は、人の出入りは常に発生していますので気を付けてください。

ポイント

・入居に力を入れている会社を広告量から判断
・入居に力を入れている会社の中から入居率の良い会社を選定
・しっかりと話を聞き、比較検討する

建物管理会社に問い合わせ項目

・空室を埋めることができない場合、埋めることができる条件を確認する
・ターゲット層と競合物件についてどのように考えているか?
・複数の物件が空室の場合、入居者付けはどの様にしているか?
・入居者付けが成功した場合の報酬について
・管理費等の必要費用は幾らになるか?
・サブリースをおこなっているか?(サブリース物件を優先する傾向にあるため)
・リフォームは自分で見積りをとって良いか?
・管理契約の解除についての取り決め

最低限、これらの質問をして、一番頑張ってくれそうな会社に依頼するとよいでしょう。

効果測定を実施する

これまで、原状確認、募集条件の変更、外国人もターゲットにする、建物管理会社・賃貸管理会社を変える、といったことを書いてきました。
できる範囲で実行してみてください。

 効果測定

どのビジネスにも共通していますが、何か変更をおこなったら、その効果を計測する必要があります。
建物管理会社にお願いをして、以下の情報をもらえるようにお願いをしましょう。

・入居者を募集しているサイト
・サイト別の閲覧数と問い合わせ数
・内覧の申し込み数
・物件確認の電話の数

以上4つのことを比較検討すると、変更の効果が分かります。
効果があった変更点はさらに伸ばし、効果が無かったものは、違う施策を試みることで、必ず空室は改善していきます。

まずは空室がおこりづらい物件を購入する

不動産投資は立地に始まり立地に終わります。
どんなに素晴らしい物件であっても、周りが田んぼで、最寄り駅まで徒歩1時間の物件では入居者付けも、長く住んでもらうことも難しいのが現実です。
どんなに利回りが良い物件であっても立地が悪く、入居者が居なければ、収益を生むことはできません。

まずは、好立地の物件を仕入れることです。
具体的な条件は、下記の通りです。

・大都市を選ぶ
・駅から徒歩10分以内
・単身者の増加が期待できるエリア

① 大都市を選ぶ 東京がベスト

不動産投資をおこなう上で、
人、物、金が集まる東京で投資をおこなうのが良いでしょう。
競合も多い、物件価格が高いなどのデメリットはありますが、人が集まり、需要があるということが東京の最大のメリットです。

② 駅から徒歩10分以内

これも多くの不動産業者が既に言っている事ですが、最寄り駅から徒歩10分以内が良いでしょう。
徒歩1分が80mですので、駅から800m以内で物件を探す必要があります。

なぜ徒歩10分以内を進めるのかというと、入居者のニーズ以外にも理由があります。
それは、競合が多くなるからです。
駅から徒歩1分の場合、駅を中心に直径160mの円の中に入る物件が競合になりますが、10分の場合、直径1.6km以内に入っている全ての物件が競合になります。

したがって、入居希望者が物件を選ぶ基準が立地+α(設備など)になります。
10分以上の物件は競合が更に多くなり、立地も他の物件に比べ悪いため、入居者付けが難しくなることが予想できるため、なるべく駅から近い物件を運用することが、不動産投資を成功させるポイントになります。

③ 単身者(若者)の増加が期待できるエリア

多くの不動産投資会社が、東京は単身者の数が増え続けるので東京が良いという案内をしていると思います。
これは、半分あたりで、半分はずれだと思います。

まず、単身者が増えた時に、どの年代が増えるのかを考えなければいけません。
答えは簡単、高齢者が増えていきます。
東京23区のほとんどの区で若い方ではなく、高齢者が増えると試算されています。

そうなった場合、収入が少ない高齢者が8~9万円の家賃を払えるのでしょうか?
収入があるので若い方は住むことができますが、年金も少なくなり、受給開始年齢も上がる高齢者が、8~9万円の家賃を支払うことは難しいと考えます。

では何処で不動産投資をすれば、安定した投資ができるのでしょうか?
それは、当社資料があるのでぜひ資料をご請求いただき読んでみてください。

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入居者に長く住んでもらうための工夫

一旦入居してもらったら長く住んでいただきたいですよね?
ここでは、長く住んでもらうための工夫、長く住んでもらう条件を書いていきます。

入居者の満足度を上げるために、いつ、何をすれば良いのでしょうか?
一般的に、満足度が上がりやすいタイミングがあります。

・入居して日が浅い
・クレームを入れているとき
・契約更新5~6ヵ月前

上記3つのタイミングがよいでしょう。

④ 入居して日が浅い

新しい入居者に大家さんから簡単なプレゼントが届いたら、入居者は嬉しいと感じるのではないでしょうか?
特に、新生活に不安を持っている、学生、社会人に新しい生活をスタートしてもらえる気配りを、タイミング良く実施すると、入居者と大家との関係もうまくいきやすいでしょう。

⑤ クレームを入れているとき

クレームは一概に悪い事ばかりではありません。
スピード感を意識して、丁寧に対応すれば、満足度は上がります。
一番いけないことは、スピード感のない対応です。

⑥ 契約更新5~6ヵ月前

転居の通知は1ヵ月前が原則です。
その時にどんなに引き留めても、次が決まっているので、引き留めは難しいです。

契約更新5~6ヵ月前にコンタクトを取り、転居の意思を確認し、理由を伺い、対応可能な改善を提案することで引き留める確率は上がります。

更に、やむ負えない理由で退去が決まっていれば、早めに募集を出すなどの対策を打つこともできます。

まとめ

ここまで、空室がおこったときの対処法と、空室がおこりづらい物件を解説しました。

今現在、空室で入居者付けに苦労している方はまず、試してみてください。
これから不動産投資をおこなうかたは、空室がおこりづらい物件を選定することからまずは、始めてみてはいかがでしょうか?

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。