初心者必見!不動産投資のはじめ方

不動産投資を勉強している女性

現在、インターネット、ビジネス誌、書籍などで不動産投資の情報が溢れています。
勿論、情報が多いに越したことはないのですが、不動産投資の初心者の方は『どの情報を信用して良いのかがわからない!』が率直な意見だと思います。
そんな私も、どの情報を信用して良いのか迷っている1人でした。

不動産投資をはじめる為には準備が必要です。
ここでは、不動産投資で物件の見つけ方から購入までの流れを解説します。

STEP 1 情報収集

情報収集は、不動産投資でとても大切です。
なんとなく良いで不動産投資を行わないでください。
まずは、セミナーへ参加。
ポータルサイトで収益物件を見てみることをおすすめします。

・セミナーへ参加
(セミナーも種類が沢山あるので、皆さんが良いと思うセミナーに参加しましょう。)
弊社セミナーはコチラ

・ポータルサイトの種類
楽待
投資ホームズ
不動産投資連合体
健美家

セミナーへ参加・ポータルサイトで収益物件を探すことで、考え方、物件詳細などを確認しましょう。

STEP 2 物件を問い合わせる

ポータルサイト等を通じ、物件の販売図面、レントロール(賃貸履歴)などを取り寄せましょう。
利回りが高い物件でもレントロールを確認することで、本当に利回りが高い物件なのか判断することもできます。

物件を問い合わせると、不動産会社から販売図面が送られてきます。

その中には、

・価格
・賃料収入
・利回り(表面利回り)
・所在地
・築年数
・専有面積
・現状(入居者が住んでいるか)
・取引形態    など

不動産投資を行う上で重要な情報が入っていますので、忘れずに取り寄せましょう。

STEP 3 物件確認

収益物件の多くは、入居者が居るため、室内を見ることはできません。
住んでいる所から物件が遠いため物件自体を見ないで購入する方もいますが、できる限り現地に足を運ぶことをおすすめします。
もし遠方で見ることができない場合には、専門家に見てもらいましょう。

現地を見る際は、皆さんが住むならと想像力を働かせましょう。
そうすることで、入居者にとって魅力的な物件を選ぶことができるでしょう。

現地での確認ポイント

物件の利便性・・・立地、周辺施設などの環境を確認(最寄駅からの距離や路線)

賃料の設定に、大きくかかわるポイントで、不動産会社の店頭にある物件案内でも「駅徒歩○○分」と表示されます。
不動産会社に頼めば、夜でも確認ができます。

一般的に、電車の乗り入れ本数が多い路線や、ターミナル駅が利用できることが、入居者にとって重要な要素になります。

(スーパー・コンビニ・銀行・郵便局などの周辺施設)

入居者が生活をする際に、買い物の便が良いということは、その物件での暮らしやすさに直結します。
スーパー・コンビニなど生活のために必要な施設が近くにあるか確認しておきましょう。

管理・メンテナンス・・・物件の外観や共用設備

(清掃やメンテナンス)

建物の印象を良く見せるには、清掃が行き届いているかが重要です。
設備まわりがメンテナンスされていれば、入居者の安心感につながります。

マンションの場合、エントランスまわりの印象が、建物全体のイメージへとつながりやすい傾向にあります。

共用部分に私物がおかれていないか、目につきづらい部分まで掃除をされているかなどもチェックしましょう。

(共用設備)

入居希望者が入居を決める際、最新の共用設備が入居者にとって大きな魅力になります。
オートロック、宅配ボックスなどの設備があると、イメージは上質なものになります。

 

STEP 4 資金計画

不動産投資を行うほぼ全ての方は、ローンを利用し不動産投資をスタートします。
そのなかで、年収、勤務先の状況などにより、借りることができる金額が異なるため、使用できる自己資金と借入金のバランスを不動産会社、金融機関などに確認してみましょう。

次に返済計画を立てます。
不動産からどの程度収入が見込めるか、経費はどの位かかるか、諸費用がどの位かかるか、ローンの返済を何年で返済するかなどを考えます。

諸費用は、収益物件を購入する際にかかる事務手数料のことです。
物件価格の6~10%程度が目安です。
諸費用を含めた総投資額を把握することは利回りを考える上でも重要です。

不動産取得時の諸経費

諸費用の内訳

契約時

・契約印紙代・・・売買契約書に貼付する印紙代
・仲介手数料・・・不動産会社に支払う報酬(購入価格の3%+6万円+消費税)
売買契約時に半額を支払い、のこりを引き渡し時に支払うことが一般的です。

ローンを使用する場合

・契約印紙代・・・ローン契約時に契約書に貼付する印紙代
・ローンに掛かる経費・・・ローン事務手数料や、抵当権設定登記の登録免許税、 ローン保証料が必要になります。※金融機関によって異なります。
・保険料・・・団体信用生命保険への加入が必要な場合があります。

引渡し時

・仲介手数料・・・不動産会社に支払う報酬。引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。
・登録費用・・・所有権移転登記の登録免許税、司法書士報酬
・固定資産税、都市計画税・・・不動産を所有すると毎年かかる税金

引渡し後

・不動産取得税・・・不動産の取得後にかかる税金(初年度のみ)

STEP 5 購入申し込み

収益物件が決まったら購入申し込みを行います。
売主と契約条件の調整・確認などを行い、正式な契約日や引渡し日を決めていきます。
申し込みは正式な契約ではないので、物件を抑える意味合いのものであることに注意してください。

申込書の内容(売主の場合)

  • 購入の意思表示をした日付
  • お申込者の詳細
  • 借入状況
  • 購入物件名
  • 融資に至る業務を委託する委託同意書

買付証明書の主な内容(仲介物件の場合)

  • 購入の意思表示をした日付
  • 売主名または不動産会社名
  • 買主の署名、捺印
  • 購入物件の詳細
  • 購入価格や支払い方法詳細

STEP 6 金融機関への事前審査

購入申し込みを行うと、金融機関の事前審査を受けることができます。
事前審査とは、融資の申し込みを行う前に融資が可能なのかを判断します。
ある程度のローン条件(借入金・金利・ローン年数)などを確認します。
売買契約を結ぶ前に必ず行うことをおすすめします。

せっかく契約を結んでもローンが通らなくてダメでしたでは、時間と労力の無駄になってしまいます。

あくまでも事前審査なので本審査で通らないこともあります。
※審査結果は、1週間前後で出ます。

不動産投資で銀行の融資担当者が考慮する項目

借入時年齢・完済時年齢

完済時の年齢は81歳未満であることが重要です。
借入時の年齢が高くなると、返済期間が短くなり、返済額が大きくなるため断られるケースもあります。

年収・返済負担率

返済負担率(返済率)については、大体35%前後が目安と言われています。
年収が高ければ、返済率が高くても許容されますが、年収が低い場合には返済率を低めに抑える必要があります。

勤続年数・雇用形態

勤続年数は、金融機関にもよりますが、3年以上、正社員という条件が一般的です。

他のローンなどの債務状況や返済履歴

現在債務はないか?
クレジットカードの返済履歴に滞納等のトラブルはないか?
税金の滞納はないか?
という基本的なことに加え、携帯電話やインターネットの支払いが遅れたことはないか?
なども確認します。(信用情報機関)

事前審査で必要な書類

事前審査申込書
金融機関によって書式が異なります。
仲介業者の提携ローンの場合は、仲介業者から示されます。
※申込書がない金融機関もあります。

本人確認できる書類
運転免許証や保険証のコピー

収入に関する書類
給与所得者の場合、源泉徴収票。
個人事業主や確定申告を自分で行っている方は確定申告書。
法人代表の場合は、決算報告書。

残高証明書など
金融資産がどの程度あるかを確認します。

購入予定物件の詳細
販売図面

以上になります。
しっかりと準備をして事前審査を行いましょう。

STEP 7 売買契約

事前審査の結果が出たら、正式な売買契約を結びます。
はじめに、「重要事項説明書」の説明を受けます。
物件についての権利関係、法令に関する重要なことが書かれているので、理解したうえで契約を進める様にしましょう。

ポイント:

ローンを利用する場合、ローン特約付売買契約を結びましょう。
融資が受けられない場合でも無条件で契約を解除できます。

重要事項説明書ってなあに?

その名の通り、購入する収益物件についての重要なことが記載されています。
敷地に関する権利の種類、占有面積、物件所在地、共有持分などに関して書いてあります。
特に備考や特記事項など、物件について周辺の建物や状況などの情報がいろいろと書かれています。

次に売買契約書へ署名・捺印をして、手付金を支払うことで契約できます。
契約書に記載した事項が守られない場合、契約違反となり、違約金や損害賠償金を支払わないといけない場合もあります。

売買契約書ってなあに?

マンションや宅地などの不動産を売買するときに、売主と買主が交わす契約書です。
署名・捺印をすると自己責任になるので、契約書に納得して署名・捺印をしましょう。
それが終われば契約が成立します。

STEP 8 金融機関の本審査

売買契約締結後に金融機関で本審査をおこないます。
この審査の承認がおりれば、ローン契約日、融資日、借入額、ローン年数、金利の融資条件が確定します。
金融機関の審査結果は、10日前後で出てきます。

本審査に必要な書類

・本審査申込書
・団体信用生命保険兼告知書
・物件確認書類
・本人確認できる書類
・収入に関する書類 ※過去3年分の源泉徴収票、課税証明書

STEP 9 金融機関と契約

ローンの審査が終わったら、次は金融機関とローンの契約を結びます。
この契約を、金銭消費貸借契約と言います。
この契約書には、ローンの条件(融資金額、返済方法、返済期日、利率、返済額など)や抵当権の設定に関すること、繰り上げ返済などに関すること、ローンの支払いが遅れた場合の損害金などが書いてあります。

契約時に必要な書類 ※金融機関によって異なります。

・印鑑証明 ※原本2通、発行から3ヵ月以内
・実印
・銀行印
・本人確認できる書類
・印紙 ※ローンの金額により印紙代は異なります。
500~1,000万円以下 1万円
1,000~5,000万円以下 2万円

STEP 10 物件の引き渡し

引渡しは、売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士同席のもと行われます。
一般的に、場所は金融機関で行われますが、不動産業者の会社や司法書士事務所で行われることもあります。

まとめ

以上が収益物件を購入するために行わなければいけないことです。
難しいなと感じた方も多いと思います。
実際には、ほぼ不動産業者が手配してくれるので、心配しないでください。
まずは、不動産投資について勉強して、信頼できる不動産業者を見つけるところから始めましょう!

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。