5つの失敗事例!不動産投資で絶対に避けたい危険な橋

不動産投資のイメージ

不動産投資で成功する近道は失敗したケースに学び、危ない橋を渡らないことが重要です。
近年、副業として不動産投資を行う方が増えています。
ローンを使えば、簡単に始めることができる一方、思うように「賃料が入らない」・「臨時の出費が発生した」などのご相談が多くなっています。
ここでは、ご相談の多いケースをご紹介していきます。

新築区分マンションに潜む失敗事例

新築区分マンションは、建築士に支払う設計費・ディベロッパーの建築コスト・人件費・販売に際し広告宣伝費・HP製作費などが販売価格に上乗せされています。

このような理由で、新築区分マンションは価格が高いため、収益性が低くなり、購入してから安定して収益を得られている方は少ないのではないでしょうか?
不動産投資は節税、将来の私的年金、資産形成になると言われています。

安定したマンション経営をするためには、収益性が高い中古マンションを選ぶ方が良いでしょう。

ここでは新築区分マンションを購入された方のケースをご紹介します。

Aさんの場合

新築区分マンション詳細 (2010年購入時)

新築ワンルームマンション概要

Aさんは当初、キャッシュフローがマイナス668円では、購入する意味がないと考えたそうです。
しかし、減価償却費、諸経費等を経費計上することで、確定申告時に収めた税金が数十万戻ってくると考え購入に踏み切りました。
購入当初は入居状況も良く空室は一切なかったようです。

しかし5年目に突然……。

新築当初からの入居者が退去することになり空室が2ヵ月発生!
新たな入居者を募集するも、新築当初の賃料は相場の賃料よりも高く、賃料を下げなければ入居者が決まりませんでした。
さらに節税効果もなくなり、年間収支が慢性的なマイナス収支になってしまいました。

解説

新築区分マンションは、購入後すぐに物件価格が2割程下落するため、残債が減るスピード以上に物件価格の下落スピードが速いことです。
例えば5年後のローンの残債が2,700万円であった場合、物件価格は2,200万円でしか売却できないということです。
それでも売却をする場合、500万円の手出しが必要となります。

新築価格とローン残高の下落推移

新築区分マンション投資で一番多い失敗のパターンなので気を付けてください。
中古物件は、市場が価格を決定しているので適正な価格で購入することができます。
したがって、価格が安定している中古物件を選ぶことが不動産投資で成功する近道です。

ローンの失敗事例

不動産投資において最大のメリットは、他人の資本(金融機関からの借入=ローン)で資産運用ができるレバレッジ効果ですが、その反面、最大のリスクもローンです。
ローンの正しい知識を身に着け、しっかりとコントロールすることで強力な味方になり、レバレッジ効果を最大限に味わうことができます。

では、当社で相談を受けたローンの失敗事例を見ていきましょう。

Bさんの場合

区分マンション詳細 (1990年購入時)

バブル期物件の概要

Bさんは上記のような物件を1990年に転売目的で購入し失敗してしまった方です。
当時の金利は5%を超えていたため、毎月のキャッシュフローが5万円以上のマイナスでした。

物件価格3050万円に対し、金利5.3%の35年払いでは、金利を含め約6700万円を返済しなければいけません。

Bさんは14年間で、約2300万円を支払いましたが、残債は、約4400万円あり破産することになりました。
現在は金利も安く、ローンで失敗する方は少ないですが、ローン(金利)の怖さが分かる事例ですね。
Bさんもローンの金利が低ければ、自己破産する必要はなかったはずです。

解説

では、ローンを組む際には、どのようなことに気を付ければ良いのでしょうか?

一般的に、銀行は年収に対して支払額が30%~40%に収まる範囲で融資を行います。
ex)年収700万の方・・・700万×30%=210万(年間支払額)
よって、月々17.5万円の支払いまでローンを組める形となります。

現在の収支がプラスだとしても、投資金額の借り入れ比率も同様に30%~40%に抑えるようにすることで、金利上昇に対応できます。

ローンを組む際にしっかりとプランニングをすることで、効率の良い投資が可能となります。まずは、ローンのないマンションを複数戸持つことを目指し、ローン完済後に得られる賃料収入を新たな物件のローン返済へ充当することで投資効率は飛躍的に高まります。

賃料が高く、安定したマンション経営ができる収益物件で基盤をつくり、高利回り、一棟へ投資をシフトしていくのが良いのではないでしょうか?

郊外アパート経営の失敗

東京や大阪の中心部で一棟物件を購入する場合、多くの自己資金が必要となるため、価格の安い地方や郊外にシフトする方が多くいます。
賃貸需要を求める上で地方や郊外は空室リスクが高まるだけではなく、資産価値の目減りも高くなります。

ここでは、郊外のアパートを購入された方の事例をご紹介します。

Cさんの場合

郊外アパート詳細(2008年購入時)

郊外一棟物件の概要

Cさんは新宿へアクセスが良いS市に一棟のアパートを購入しました。
地方・郊外でアパート経営をする場合、工場や大学など特定の人をターゲットにすることがあります。
Cさんも大学生をターゲットにアパート経営をスタートしました。

初めの数年は、狙い通り大学生が入居していましたが、少子高齢化のため、学生の確保が難しくなった大学は校舎を都心へ移してしまいました。
結果として賃料を下げても入居者確保が難しく、収支も毎月10万円以上のマイナスを計上しています。

解説

郊外の一棟物件を所有する際には、特定のターゲットだけを狙った投資は危険です
現在、工場・大学など都心回帰の動きが加速しています。
郊外の物件に投資をする際には、長期的に入居者を確保できる環境なのかをしっかりと考え投資をする必要があります。

サブリース契約の失敗例

近年サブリース契約の問題が取り上げられることが増えてきました。
サブリース契約は、不動産会社が借り上げてくれるため、空室の心配がなく、安定したマンション経営を行うことができると考えられています。

では、この契約の何処に問題があるのでしょうか?
それは、契約更新の際、不動産会社の意向で賃料の見直しができるという点です。
特に新築の場合、初期の賃料設定が高めに設定されており、数年後に賃料の見直し交渉が行われるケースがあります。

今まで7万円の賃料が取れていたところ、空室が出た際に賃料を下げないと空室が埋まらないので、6万円に賃料設定をするということです。

これでは、オーナー様の収益率が悪くなり問題になることも当然です。

では、実際のケースを見ていきましょう。

Dさんの場合

サブリースのマンション詳細 (2003年購入時)

築浅物件の概要

購入当初、Dさんは空室リスクを考慮し、サブリース契約を結んだそうです。
最初の6年間は安定した賃料収入がありましたが、賃借人が入れ替わる度に減額交渉をされ、徐々に賃料が下がり、終いには収支がマイナスへと悪化してしまいました。

解説

最近、30年一括借り上げを行っている企業も多く見かけますが、購入当初の賃料を保証するものではありません。
サブリース契約を結ぶ上では賃料の見直しは当然起こりますが、それを十分に説明している不動産会社は少ないといえます。

実際に訴訟が行われているケースも多く、しっかりと理解をしていないとオーナー様の負担は計り知れません。
十分な説明を受けて納得した上でサブリース契約を結んでください。

サブリース契約トラブル記事 サブリース契約トラブルの記事

高利回り物件の失敗例

利回りが高いだけで物件を選ぶ方も多いと思います。
現在、東京都の平均利回りは6.1%、都心に限定すれば5%前後まで利回りは低下します。
よって都心部で高利回り物件に出合える確率は非常に低いです。

高利回りだけで物件を選ばれる方は、主に地方都市の物件か築古の物件を選んでいます。
しかし、「少子高齢化による単身者の減少」と「都内の一極集中化」を考慮すると地方の単身者向けマンションは非常に空室リスクに晒される形になります。

<参考記事>
高利回り物件の落とし穴は『コチラ』で確認してください。

地方では半年間空室が続くことも珍しくありません。
実際に弊社に相談に来られたEさんのケースを見てみましょう。

Eさんの場合

高利回りマンション詳細 (2011年購入時)

高利回り物件の概要

Eさんは地方の高利回り物件を購入し、しばらくはプラス収支も大きく安心してマンション経営を行っていたそうです。

しかし、入居者が退去した後、物件自体が古いため入居者が決まらず苦労していました。

そこで、リフォームを行うために見積りをとったのですが、そのリフォーム費用が200万円も掛かってしまうことが判明しました。

入居者を入れるため泣く泣くリフォームを行いましたが、その費用を計算すると利回りは著しく落ちてしまうだけでなく、リフォーム費用を上乗せして売却すると利回りが低くなるため購入者は見つかりませんでした。

さらに、物件自体が古いことで購入希望者がローンを組んで購入ができない(銀行評価が出ない)ため、現金のみで売却する必要がありました。
結果として現在も売ることができず、その他の修繕などで完全な赤字経営を行う結果となってしまいました。

解説

地方の高利回り物件には時として思わぬ費用負担が強いられるケースもあるようです。
中々売却ができずお困りの方から相談を受けるのですが、共通していることは、地方物件のため現地で物件を確認して購入する方が少ないということです。

実際にどのような設備が必要なのか、周辺の環境等を考えて購入する必要があるにもかかわらず、確認を怠ったために予測可能な出費が分からず購入してしまったケースが多いと感じます。
信頼のおける不動産会社に相談し必要があれば調査を行い購入することが、このようなケースを回避する一番の方法です。

まとめ

1.不動産投資を行う際、新築ではなく中古を選ぶ

2.ローンの怖さを理解し、その上で上手にローンと付き合うことで、不動産投資は成功する

3.郊外でのアパート、マンション経営は玄人向き、初心者は手を出してはいけない

4.サブリース契約を行う際には、納得するまで説明を受けトラブルを未然に防ぐ

5.高利回り(築古)物件は、修繕費等に多額の費用が掛かる場合があるので、購入前に確認をする

不動産投資を行っている方でご相談に来られる方がたくさんいます。
多くの方が不動産投資のアドバイスをもらえる環境が整っていないため、ご自身が良いと思う投資スタイルで投資を行った結果、失敗してしまいます。
不動産投資で成功されている方は、アドバイスを周りからもらえる環境が整っています。

まずは、信頼ができる不動産会社(パートナー)を見つけ、アドバイスをもらうことが、成功するための絶対条件です。

信頼できるパートナーさえ見つけることができれば、不動産投資は安全で安定した投資です。

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。