ここが違う!株式投資と不動産投資の5つの違い!

株式投資は少数のプロが多大な収益を得て、大多数の個人投資家が負ける構図。スポーツでいえば、プロに基礎体力(資金)もなく技術レベル(情報)も低いのに試合で勝とうとしているのと同じです。

一方、不動産投資はサラリーマン・OL・自営業の方などの個人投資家が投資を成功させています。不動産投資市場にはプロがほとんどいないという事が最大の要因です。知識を蓄え、それがそのまま「優位性」につながります。他の投資との違いを知り、多くの個人投資家の方が中古マンション投資を行っている理由を見ていきましょう!

資産価値の安定性

株式投資の場合

先読みする力が問われる投資において、90%以上の投資家が世に出回る下記4つの情報に翻弄され値動きを後追いする形で負けてしまいます。

●個別要因(企業業績)

●経済的要因(景気・金利など)

●経済外的要因(戦争・天災など)

●市場内部要因(投資家動向など)

更に、信用取引などを行う場合、多大な損失を受ける可能性があり、リスクと常に連動する投資=投機に安定性はありません。

日経225の過去20年間の値動き
過去20年間の値動きを見ても、乱高下していることが分かります。
この値動きの波を理解し、直ぐに判断を下すことは困難です。

不動産投資の場合

バブル崩壊後の20年間、不動産価格はある一定の水準を保っています。

●単身世帯の増加による東京1Rマンションの需要増加

●資金調達環境が良好(ローンを組める方が増える)

●新築1Rマンション建築規制

●マンション投資を行う投資家の増加

などの要因で資産価値が維持されています。

不動産投資は高利回り!?

株式投資の場合

株式投資の利益には、売却益(キャピタルゲイン)と運用益(インカムゲイン)があります。
安い時に買い、高い時に売ることがキャピタルの基本ですが(※逆張りもある)90%以上の投資家がそれを掴めずにいます。
上場企業の配当は平均で2%しかなく、買った時よりも売却時に価格が下がるリスクも考慮すれば、インカム益2%よりも大きなリスクを売却時に追う可能性があります。

不動産投資の場合

不動産投資の主流は、家賃収入(インカム)が目的であり 、その利回りの良さ(5%以上)が魅力です。
中古不動産の場合、ローンを組んだとしても返済と家賃の差額がプラスになり、投資元本0円から収益を生む投資商品は他にはありません。

東京23区、神奈川一部の利回り推移
上記の通り、利回りは徐々に減少傾向にありますが、株式の配当利回りと比較した場合、利回りの高さは、依然として魅力的です。

レバレッジ効果(実際の自分の資本よりも大きな資本を動かすこと)

株式投資の場合

株式投資においてのレバレッジ効果とは、証券会社に担保として委託保証金(現金)を預けることにより、預けた金額の約3倍もの取引が行える効果を言います。
保証金を預けた分レバレッジを効かせることは可能ですが、その分損失のレバレッジ効果も負うことになります。

不動産投資の場合

不動産投資では、購入者の信用に基づき何倍もの資産をローンという形で運用できレバレッジを掛けることができます。
株などの信用取引との違いは、保証金としての担保(現金)を必要とせず、購入者の信用と不動産次第では数億円の融資を受けることができることです。
不動産のレバレッジ効果とは、ローンを使用することでその効果を発揮します。

相続税 株式投資と不動産投資の違い

株式投資の場合

上場株を相続する場合、課税時期の

①終値

②当月の終値の月平均額

③前月の終値の月平均額

④前々月の終値の月平均額

のうち、いずれか低い金額が評価額となります。
相続するには減税処置もなく、その時の時価に対して課税されるため、相続税対策としては不向きです。
尚且つ、株式の含み損により相続金額が減る可能性もあります。

不動産投資の場合

不動産の相続税は相続税評価額(相続税を算出するための価格)により計算され、実勢価格(市場の取引価格)の7割程度で算出されるため、現金よりも相続対象額が下がります。
相続の場合には、

3,000万円+600万円×(法定相続人数)

の控除があり、現金よりも相続税対策として非常に有利です。

相続税評価額の目安

消失リスク

株式投資の場合

株は企業の倒産や上場廃止になった場合、価値が0円になる可能性があります。
2015年は日本の株式市場で3社が倒産、7社が規定違反により上場廃止になりました。
突然の企業倒産リスクや、突発的な大規模災害などにより、投資元本の消失リスクもあります。

不動産投資の場合

不動産においては、天災地変で土地が無くならない限りその価値が0円になるということはありません。
また天災、人災による建物の消失についても火災保険、地震保険などで消失リスクを担保しているため、消失することはありません。

まとめ

株式投資で安定して勝つことができる個人投資家は、ごく一部です。
特に、働きながら副業として株式投資を行う場合は、急な値動きに対応することが難しく、永続的に利益を上げることは困難です。

不動産投資は、ミドルリスク・ロングリターンの商品であり管理を管理会社(専門家)に任せることで株と比べ余り手を掛けることなく安定したリターンと高利回りを期待できることが、株式に投資していた人が、不動産投資を行う理由になっています。

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。