不動産投資の資産管理法人とは?設立前の5つの豆知識

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不動産投資をこれから始める方、既におこっている方も「資産管理法人」という言葉を耳にしたことがあるかと思います。

不動産投資における資産管理法人とは、法人名義で投資不動産を所有し管理すること、個人名義で所有した投資不動産を法人で管理させることで法人の優遇措置を利用することです。

資産管理法人を立ち上げる目的は、「投資不動産の資産価値を減らさずに、より収益を上げ、自由に使えるお金を増やし、その余剰資金を分配できる」ことです。もちろん資産管理法人の設立にはメリットだけではなくデメリットもありますので、優遇措置を理解し、資産管理法人の設立時期を見定めましょう!

3タイプの資産管理法人

資産管理法人の種類イメージ図

自社保有方式

自社保有方式とは、不動産投資をおこなう際、投資不動産を資産管理法人で所有する方式です。
賃料収入だけではなく、売却益は全て資産管理法人の利益となります。

管理委託方式

管理委託方式とは、個人で所有している投資不動産を、新規で設立した資産管理法人に委託管理させる方式です。
個人が資産管理法人へ不動産の賃貸管理を依頼することにより、家賃収入の10%程を不動産管理料として資産管理法人へ支払うことになります。

その支払った不動産管理料は、個人の確定申告にて経費計上ができます。
個人の経費を増やすことに専念し過ぎて相場より逸脱した不動産管理料を支払えば、税務署が拒否する可能性があり、最悪の場合、追徴課税も考えられます。

また、個人から資産管理法人へ委託した不動産管理を、資産管理法人が更に業者へ外注する場合は、
経費として認められる不動産管理料が更に低くなるようです。

サブリース方式

サブリース方式とは、個人で所有している投資不動産を資産管理法人に一括で賃貸し、一般の入居者に貸し出す方式です。
サブリース料は資産管理法人が空室リスクなどを追うことで、高いサブリース料(15%~20%)を設定することができるため、満室に近いと多くの収益を計上できます。
空室が多いと資産管理法人が赤字になってしまい、当初の目的が達成できないケースもありますので、サブリースの条件はよく考えて設定する必要があります。

資産管理法人を設立する前の確認事項

まずは資産管理法人の設立前に「2つの確認事項」を見てみましょう!

確認事項①・・・就業規則

勤務先の就業規則で副業の禁止条項がないか確認することが第一です。
不動産投資をおこなうだけでは就業規則の副業禁止に接触しない会社がほとんどですが、資産管理法人の法人格を株式会社・合同会社・合資会社などにし、生業として不動産投資をおこなう以上、副業として見られる可能性もあります。
仮に資産管理法人を一度立ち上げると、パート・アルバイトの副業と違い、直ぐにやめられないため、懲戒処分や解雇も否めません。

確認事項②・・・費用対効果  

資産管理法人を立ち上げた場合の現状のメリットと将来のメリットを分けて考えます。
現状のメリットとは、資産管理法人の設立時・設立後に掛かる運営費用に対し、リターンがどの程度見込めるかです。
将来のメリットは、相続対策や節税効果などにどの程度有利なのかを把握する必要があります。

資産管理法人と個人事業主ではどっちがお得!?

不動産投資をおこなっている方は、資産管理法人を立ち上げたほうが得と考えている方が多いと思います。
では実際、資産管理法人と個人事業主どちらが得なのかを比較してみましょう!

法人と個人事業主の比較

資産管理法人を立ち上げると、個人事業主では得ることができない節税効果を得ることが可能です。
その他、低金利融資、相続税対策など資産管理法人を立ち上げると有利です。

個人事業主と資産管理法人の比較図

①低金利融資

金利に敏感な方であれば直ぐにでも資産管理法人を設立し、資産管理法人の信用を引き上げ、低金利で不動産融資を受けるべきです。
資産管理法人の信用が付けば個人融資を法人融資にて名義変更=借換えも可能です。

金利の比較図

金利を改善させることで760万の支払差額が出ます!
低金利での融資は借換え手数料や不動産取得税などの諸経費、繰上げ返済時における違約金などを含めても大幅なメリットを生むことになります。

②節税効果

サラリーマン大家の方が資産管理法人を立ち上げ、資産管理法人の代表者となり、本業の給料所得とは別に役員報酬を得る場合は累進課税がネックとなります。

個人のサラリーマン給料とは別に、資産管理法人からの給料も合算されるため、払う所得税と住民税は増えます。
仮に、サラリーマンの給料所得者が資産管理法人の役員を1人でおこなう場合、資産管理法人の経費項目を増やす必要性があります。

資産管理法人を設立した際の家族の収益図

また、法人ですと一般的に生命保険や中小企業倒産防止共済(経営セーフティー共済)、中規模企業共済などにて経費を作り出すことも可能ですし、親族を役員にできれば、所得分散の効果もあり、節税効果はいっそう高まります。
役員にする親族が、専業主婦の奥様であったり、リタイアされたご両親など課税所得(給料所得)が高くない方であれば、さらに有効です。

資産管理法人を設立した場合の大家の収益モデル図

③相続対策

資産管理法人の設立は、有効な相続対策となります。
法人は永続が前提のため、資産については相続税自体がないからです。
ご家族が相続する場合、資産管理法人の株式または役員として、その地位を相続すれば、資産管理法人の出資持ち分が相続財産となります。
これらはその額面ではなく純資産評価となります。

資産管理法人6つのメリット・デメリット

資産管理法人を設立した場合のメリット・デメリットを理解しましょう。

メリット

①利益の細分化
所得を親族に分散化することで、税負担の軽減が期待できる。

②更なる収入のアップ
役員報酬や役員退職金を受け取れる。

③損益通算
投資不動産や有価証券・FXなどの売却損が他の収入と通算される。

④社会的信用アップ
世のお金持ちは資産管理法人を保有し、そこには金融機関などが集まってきます。

⑤必要経費と認められるものが増える
会合での食事代(会議費)、パソコンやプリンターなど(消耗品費)、役員の社宅家賃の一部(支払家賃)、役員の生命保険料、出張時の日当(要.旅費規程)など。

⑥保有資産の明確化
本人(あるいは同一生計親族)の保有資産を明確にし、資産残高を把握することが可能。
相続対策を検討する際にも有効。

デメリット

①法人の代表になるなら副業禁止がある
就業規則で副業禁止の項目が無いかを確認する。

②納税額があがる
法人から普通に給料を出すと累進課税のため、納税額アップ。

③名義変えの際に、費用が掛かる
融資名義を変える際は融資手数料、登録免許税、司法書士代、不動産取得税、印紙代等の費用が再度掛かる。

④法人の設立維持費用がかかる
比較的コストの安い合同会社や一般社団法人でも、設立時だけでなく毎年一定の費用(地方税の均等割など)が必要となる。

⑤社会保険料の事業主負担がかかる
役員報酬を支払う場合、原則的に法人は社会保険料を半額負担しなければならない。

⑥経理事務の負担が増える
毎年法人税の申告をする必要があるので、日常的な記帳や決算期の決算書作成などの経理事務・税理士報酬が必要となる。

資産管理法人に適した会社形態

資産管理法人を設立する場合、株式会社、合同会社、一般社団法人、NPO法人、企業組合など有りますが、手間と費用の面を考慮すると株式会社、合同会社、一般社団法人の3つが資産管理法人に適した会社形態です。

3種類の資産管理法人の比較図

人数は少ない方が良い

意思決定などに関与する人間は少ない方がいいので、最少人数が1~2人のものを選択する。

有限責任の方が良い

法人の債務や税金等の支払いは、代表者や役員にまで支払義務が及ばないため、返済義務は有限範囲になる。

法人格がある方が良い

役員報酬などを利用して節税したいので、法人格があるものを選択する。

手間と費用は少ない方が良い

可能な限り設立コストと設立事務量が少ないものを選択する。

CHECK

資産管理法人を設立する場合、合同会社が設立コスト、余剰金の扱い、決算公告の有無から一番に挙げられます。
ただし合同会社の場合、事前に誰に相続するか決めておかなければ、皆さんの持ち分をご家族に引き継ぐことはできません。

更に誰が相続するかを定めていても、相続する方が複数いる場合には、全員を社員にする必要があります。
遺産は、特定の相続人だけが代表して相続する手続きが必要になり、トラブルが発生する可能性があります。

相続トラブルを回避したい方は合同会社ではなく株式会社を選択するのも良いでしょう。
また税制上の優遇措置がある非営利型一般社団法人という選択もあります。

まとめ


1.資産管理法人には、法人自ら保有する直接的な形態と個人資産の運用・管理をする間接的な形態に大別できる。

2.資産管理法人を設立する前に、副業規定を確認すると共に費用対効果を把握する。

3.個人事業主と資産管理法人では、法人優遇が効率よく使え、長期的に資産を増やすことができる資産管理法人がお得!

4.法人化した場合のリスクより、メリットが上回れば迷わず資産管理法人を設立せよ!

5.資産管理法人の法人格は手間と費用の面を考慮すると株式会社、合同会社、一般社団法人がベスト!

資産管理法人の設立を考えている方はなるべく早く設立することをお勧めします。
特に節税と相続に絶大な力を発揮します。

節税について、資産管理法人を設立したほうが算入できる経費が増えるため、意識的に経費を計上することで節税効果も大きい物になります。

相続の場合、不動産の難点は相続する方が複数いると分割することが難しいということです。
土地を分割するには費用が掛かりますし、共有持分とすると権利関係が複雑になるので将来売却する際に禍根を残すことになりかねません。

個人で相続をするよりも、資産を資産管理法人に移し、株式という形で相続する方が良い場合もあり、法人化することで、資産運用の幅が広がります。

不動産投資で資産管理法人を設立した際の節税効果と運営コストの記事はコチラ

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。