【不動産投資の入門編②】投資物件を探す4つのポイント

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皆さんは投資物件を探す際、何をポイントに物件を探していますか?首都圏のワンルームマンションストック数は約27万5千戸あり市場に沢山の投資物件が出回っています。

沢山の投資物件があふれている中で今回は、投資物件を探す上で気を付けてほしい4つのポイントをお伝えします。

不動産投資の3つの利回り

投資物件が、
どれだけ効率的に収益を上げてくれるのかを見極める為の指標が「利回り」です。
主に不動産投資で使われる利回りには
「表面利回り」、「実質利回り」、「NOI利回り(Net Operating Income)」
の3つがあげられます。

①表面利回り=賃料収入 ÷ 投資物件価格

皆さんが目にするマイソク(投資物件を紹介したもの)
に記載されている利回りは、
表面利回りです。表
面利回りとは、年間の家賃収入を購入価格で割って計算した数字になります。

②実質利回り=(賃料収入‐諸経費)÷ 投資物件価格

簡易的な実質利回りは、
年間の手取り家賃収入から
管理費、修繕積立金、などの経費を引いた金額を、
購入価格で割って計算します。
通常、不動産業者と投資不動産の購入者が、
実質利回りの話をする際は、
簡易的な実質利回りが提示されるケースが大半です。

【気を付けるポイント】
実質利回り=NOI利回りで表現される場合ですが、
経費に何を盛り込んでいるか確認しましょう。

③NOI利回り(実質利回り)=(賃料収入‐諸経費)÷ 投資総額

NOI利回り(実質利回り)は
年間の手取り家賃収入から、実際に発生した経費
(管理費、固定資産税等、損害保険料、入居者仲介料・広告費など)
を引いた金額を投資総額
(売買仲介手数料、所有権移転の登記費用、不動産取得税など)
で割って計算します。

減価償却費の様な、
支出を伴わない費用、支払利息、
ローン返済額のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は収入から控除しないため、
事業によって生み出される純粋なキャッシュフローの事です。

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一般的には物件価格を分母として計算する場合が多いですが、
投資した金額に対し、
どれだけのキャッシュフローが生まれるかを計算することが大切です。
したがって投資総額(手出し金額)を
分母として計算する事が大事です。
投資物件を探す際は、
表面利回りよりも実質利回り・NOI利回りを重視しましょう。

管理費・修繕費の落とし穴

投資物件を購入する際に修繕積立金の妥当性について調べる場合、
平成23年4月の国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を参考にしましょう。

収益物件の修繕費の平均を表した図

①投資物件が15階未満25㎡の物件(5000㎡未満)の場合

例)25㎡×218円(平均値)=5450円 毎月5450円の修繕費が必要

②投資物件が15階未満25㎡の物件(5000㎡~10,000㎡)の場合

例)25㎡×202円(平均値)=5050円 毎月5050円の修繕費が必要

③投資物件が15階未満25㎡の物件(10,000㎡以上)の場合

例)25㎡×178円(平均値)=4450円 毎月4550円の修繕費が必要

この様に、15階建、25㎡の部屋の場合、
平均4450円~5450円の修繕積立金が毎月必要になります。
もし購入した投資物件の修繕積立金が、
1,000円~2,000円など極端に少ない投資物件の場合は、
修繕積立金の値上げは避けることが出来ないと考えられます。

また多くのマンションにおいて、
新築時に設定されている初期価格の修繕積立金では、
大規模修繕費用が足りないといったケースが多々あります。

理由はランニングコストを安く見せる事で、
購入者のハードルを下げると言う理由があります。
結果、初期価格の2~4倍に修繕積立金が増える場合もあります。

管理費・修繕積立金の支払い状況を把握しよう

投資物件を選ぶ際は、
前所有者の管理費、修繕積立金の支払い状況もチェックが必要です。

前所有者の管理費が未納な場合、
管理組合は前所有者が滞納していた管理費や
修繕積立金を新所有者に請求することが出来ます

区分所有法第7条・8条)

したがって、
思わぬ出費が出ないよう管理費、修繕積立金の滞納の有無を確認しましょう。

投資物件を選ぶ際のポイントは1981年

阪神淡路大震災、東日本大震災など近年大きな地震が頻発しています。
投資物件を所有する上で地震に強い物件を選ぶには、
1981年(昭和56年)以降に建てられた新耐震基準の物件を選びましょう。
新耐震基準は1978年(昭和53年)に、
宮城県沖で発生した地震による被害を教訓に策定されました。

収益物件の旧耐震基準と新耐震基準を表した年表

出典:大成建設株式会社 耐震ネットより作成

新耐震基準で建てられたマンションの高い耐震性

阪神・淡路大震災の被害状況(マグニチュード7.2 最大震度7

阪神淡路大震災で収益物件のダメージを表した図

東日本大震災の被害状況(マグニチュード9.0 最大震度7

東日本大震災、収益物件のダメージを表した図

この様に、旧耐震よりも新耐震基準で造られたマンションの方が、
被害が少ないことがわかります。
また、阪神・淡路大震災よりも規模の大きい東日本大震災では
「大破」した建築物がない事がわかります。

日本が地震大国と呼ばれ、
地震と真剣に向き合い対策を練ってきたからこそ、
この程度の被害で済んだのかもしれません。

そして、今も技術は進歩し、
震度7程度の地震であれば倒壊することはないと言われています。

投資物件は徒歩10分以内を選ぶ理由

①徒歩10分以上は競争相手も増える

駅から徒歩10分以内の物件を選ぶよう心がけましょう。
徒歩10分以内の物件は希少性が高く、
駅の近くは既に開発されている為、
新たな物件が建設しづらく競争相手が少ないというメリットがあります。
つまりエリアが広くなればなるほど競合物件も増えることになります。

②徒歩10分と11分何が違う?

徒歩10分と11分には大きな違いがあります。
利便性の面では大きな違いはないと思いますが、
入居者が不動産を探す場合、
インターネット検索が主流の為、
徒歩10分以内という条件で検索をすると11分の物件は表示されません。
これは売買でも同様です。

従って出来るだけ駅に近い方が入居者を見つける上でも、
売却をする場合にも有利です。
だからこそ駅から近い方が良いと言われています。
目安は徒歩10分という事を覚えておいてください。

 まとめ

1.重要なのはNOI利回り

2.管理費、修繕積立金の滞納を見逃さない重要なのはNOI利回り

3.1981年以前の投資物件は選ばない

4.徒歩10分と11分では投資物件の価値が違う

購入した投資物件が思うように賃料収入を得ることが出来ない、
地震に弱い、追加の費用が発生するなどの問題が起きないよう
購入前にしっかりと調べることが大切です。
マンションの寿命は60年以上と言われており、
次の世代に引き継ぐ事もできます。
その中で、しっかりと収益を上げることが出来る投資物件を持つことが、
皆さんにも、引き継ぐ方にとっても重要な要素という事を覚えておいてください。

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。