【不動産投資の入門編①】収益物件選びで失敗しない3つの注意点

収益物件のイメージ図

不動産投資に興味を持つ方であれば、収益物件をネットで検索したことがあると思います。もし皆さんが、収益物件を利回りだけで選んでいる場合は注意が必要です。

利回りが高い物件は、比較的、築年数の古い物件が多く「空室ばかりで家賃が入らない」、「大きな修繕費用が発生する」など失敗を招いてしまう恐れがあります。

ここでは、初心者が収益物件選びで失敗しない為に何を気を付けるべきかを具体的に4つ挙げ解説していきます。

不動産投資5つの目的とそれぞれの相性

不動産投資に措いて良い収益物件を選ぶには、
投資目的を明確にし、
目的ごとの相性を知る必要があります。
理由としてはどんなに立地が良く、
高利回りの投資物件を探したところで、
5つある投資目的の全てを同時に手に入れることは不可能だからです。

では、5つある投資目的とは何か?
➡①節税②生命保険代わり③高利回り④私的年金代わり➄相続税対策の5つです。

では、なぜ同時に手に入らないのか?
①~➄の目的には各々特長があり、強みと弱みが混在しています。

では簡単に特長と相性を見ていきましょう!

①節税

~特徴~

収益物件1部屋からの節税効果は、
購入時の初年度を除けば、
微々たる金額にしかなりません。
毎年、経費計上できる項目は、
減価償却費・借入利息・賃貸管理手数料・
建物管理費・修繕費・固定資産税・その他雑費となり、
全て合算しても賃料を大幅に上回る金額にはなりません。
又、経費計上できる減価償却・利息等は、年々少なくなる為、
収益物件1部屋からの節税効果は非常少なくなります。

~目的別相性~

◇節税と生命保険の相性・・・・〇
◇節税と高利回りの相性・・・・✕
◇節税と私的年金の相性・・・・✕
◇節税と相続税対策の相性・・・〇

②生命保険代わり

~特徴~

購入者は、
金融機関の借入と共に団体信用生命保険に加入します。
死亡・重度障害が起こった場合、
保険会社が残債を代理弁済してくれますが、
勿論、現金購入ですと適用外となります。
頭金や繰上げ返済にて残債を減らすと、
その分、保険効果(代理弁済したくれる残債)が少なくなります。
保険効果を最大限利用するには、
頭金・繰上げ返済等により借入残債を減らさない事が重要です。

~目的別相性~

◇生命保険と節税の相性・・・・・・〇
◇生命保険と高利回りの相性・・・・✕
◇生命保険と私的年金の相性・・・・✕
◇生命保険と相続税対策の相性・・・〇

③高利回り

~特徴~

不動産投資で高利回りを追求するならば、
現金購入がベストです。
しかし、数千万の収益物件を現金にて購入する事は現実的ではない為、
極力、低金利の融資を目指しましょう。
空室と金利上昇は利回り低下に直結する為、
空室が出づらい物件と低金利の金融機関選びと、
併せ利回り低下時の余剰準備金が必要となります。

~目的別相性~

◇高利回りと節税の相性・・・・・・✕
◇高利回りと生命保険の相性・・・・✕
◇高利回りと私的年金の相性・・・・〇
◇高利回りと相続税対策の相性・・・△

④私的年金

~特徴~

不動産投資における私的年金とは、
公的年金以外の年金を退職以降に賃料として得る事です。
現金購入であれば、
完済を意識する必要はありませんが、
融資での購入ですと、
退職時に完済するか、
繰上げ返済により、
残債を下げ、
賃料を得れるようにしなければいけません。
又、融資の期間を短く組めば月々の返済は多くなり、
収支は悪化しますが、
その分経費が増える為節税効果は増します。

~目的別相性~

◇私的年金と節税の相性・・・・・・✕
◇私的年金と生命保険の相性・・・・✕
◇私的年金と高利回りの相性・・・・〇
◇私的年金と相続税対策の相性・・・△

⑤相続税対策

~特徴~

相続税の控除額は1人3600万の為、
それを超える現金・不動産は課税対象となります。
不動産の相続は現金相続と違い、
評価が低い路線価にて算出する為、
相続税額が下がります。
又、相続時に借入残債が残っていれば、
相続税評価額に対して残債を充てられる為、
課税対象額が更に下がります。
現金を残すよりも土地比率が少なく、
建物が古い収益物件は評価が下がり相続税額が低くなり相続税が抑えられます。

~目的別相性~

◇相続税対策と節税の相性・・・・・〇
◇相続税対策と生命保険の相性・・・〇
◇相続税対策と高利回りの相性・・・△
◇相続税対策と私的年金の相性・・・△

check
目的を明確にせずに収益物件を探しても、
良い物件を見つけることは出来ません。
まずは、皆さんの収益物件選びについて目的を明確にすることが大切です。

収益物件選びで優良物件を見逃さない為の考え方

不動産投資で収益物件を探す際、
皆さんは何を条件に探していますか?

価格、利回り、立地、管理状況、築年数など人それぞれ基準項目があると思います。
その上で基準項目に優先順位をつけることが重要です。
皆さんの理想が高すぎた場合、
理想に合致した物件が世に出てくる確率は非常に低いです。

例えば・・・

・収益物件の価格は1500万円が良い!

・収益物件の利回りは8%が基本!

・収益物件は絶対に駅から徒歩3分圏内だ!

・収益物件のエリアは千代田区、文京区、中央区、港区に限る!

・収益物件はおしゃれな外観が絶対条件だ!

・収益物件は築5年以内から選ぶ!

この様な条件の整った収益物件を所有されている方が、
物件を手放す可能性は非常に低く、
万が一世に出たとしても不動産業者間で売買され、
情報が皆さんの耳に入るころには、
相場価格に落ち着きます。

まず重要と感じる項目を絞り、
順位を付け、
その上で、見つかった物件の中から現地調査に出向きましょう!
何年も収益物件を探している人は、
その基準項目が多く、
よりパーフェクトな物件を目指す為、
購入に至らないケースが多々あります。
多少の妥協項目を作る事で物件選びの幅も広がり、
思ってもいない掘り出し物件に出会えるかもしれません。

不動産投資で重要なのは賃貸者のニーズそれとも購入者のニーズ?

購入者と賃貸者のニーズの違い

皆さんが収益物件を選ぶ際に気を付けなければならない事は、
ご自身が住む訳ではないという事です。
ご自身が住む場合、
角部屋、日当たり・駐車場の完備などいろいろな条件が出てくると思います。
しかし、購入予定の収益物件には、別の方が住むことを念頭に、
どの様な方が住むのかを想像することが大切です。

物件選びのポイント

全国賃貸住宅新聞/nifty

基本的に収益物件は、
単身者用がメインとなり、
間取りは「1Rマンション」、「1DKマンション」、「1LDKマンション」が主となり、
コンパクトマンションと言われています。

間取りの広さ(㎡)は大凡が下記となります。

・1Rマンションの広さは15㎡~25㎡がメイン

・1DKマンションの広さは20㎡~30㎡がメイン

・1LDKマンションの広さは25㎡~40㎡がメイン

・2Kマンションの広さは30㎡以上がメイン

1Rマンション・1DKマンション・1LDKマンションの賃貸者の需要は、
家賃が安い、間取り、駅近などです。部屋の向き、角部屋などは、
ニーズとして低い事が分かります。
理由は、単身者の多くは、仕事、学校などで、
日中は部屋にいることは少ないということが想定出来ます。

それに比べ、
2Kマンションの賃貸者は、
ディンクス(DINKS)といわれる共働き夫婦や、
2人入居も賃貸需要として取り込めます。
共働きの夫婦は設備を大事にします。
キッチン、お風呂が広く綺麗な水廻り、
広い収納等を含め、住み易さを第一に考えます。

この様に購入する物件により、
賃貸者が物件に求めるニーズが変わります。
購入を検討されている収益物件が、
賃貸者から見て需要があるかを考える必要があります。

check
収益物件は賃貸ニーズがあって初めて成立します。
購入者が住む目線で選んだ収益物件が、
そのエリアの賃貸ニーズ(入居者需要)に合致してなければ、
賃料が下落し、空室を生みます。
購入希望の収益物件が入居者目線で見た際に需要を生み続け、
人気物件でい続けてくれるのかは、
入居者目線が非常に大きく係わってきます。

まとめ

1.不動産投資の5つの目的と相性を理解したうえで目的に沿った収益物件を選ぶ。

2.収益物件を選ぶ際、基準項目に優先順位を付け、上位3つ程をクリアした物件を候補にする。

3.収益物件は購入者の希望より賃貸者の希望が叶えられる物件選びを優先する。

不動産投資を始めるにあたり、
失敗しない為にこの3つのポイント
(目的、購入条件、ニーズ)
を踏まえた収益物件を選んでください。
特に目的を明確化する事で皆さんが持つべき物件が決まってきます。

不動産投資で成功する為には、
物件選びが非常に重要です。
物件所有後、入居者が付かない、
直ぐに退去してしまうなどのトラブルを回避する為にも、
この3つのポイントは非常に重要な要素です。

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。