英国不動産はBrexitで暴落?

イギリスのイメージ

みずほ総合研究所から、英国不動産はBrexitで暴落?とゆう興味深いレポートが10月21日に発表されました。今後の世界の不動産投資がどのようになっていくのか気になりますよね。イギリスの不動産市場がどうなっていくのか解説します。

6月の英国のEU離脱の国民投票直後、英国不動産市場はその行方が懸念されました。

不動産投資ファンドの解約や解約停止が生じてREIT指数は一時大幅に下落しました。

下記の図表にも示される様に、英国の不動産は海外からの資金入金に依存してバブル的様相を示していたため、いよいよバブル崩壊との見方が生じました。

先般英国を訪問し不動産関連のヒアリングを行った結果、今のところ大きな不安はありません。
その一因には、英国特有の賃貸借慣行(長期契約、解約不可、賃料のアップワードオンリー)
によって既存テナントからのキャッシュフロー低下までには時間を要するため、不動産業界がすぐに収益面での影響を受けにくい点があります。

また、短期的にはポンドの大幅安に伴う景気の回復から企業収益の改善期待もあり、街中はにぎわう状況にある事も不動産市場の支えになっています。
なかでもポンド安で海外観光客の増加が生じており、ホテルは好調です。
海外からの投資マネーは、価格下落とポンド下落で割安になった不動産の底値買いを行う動きを見せています。

イギリスの住宅価格推移

次のページの図式は英国の住宅価格と問い合わせDI(景気動向指数)の推移ですが、国民投票の直後は先行き不安から、問い合わせDIが大きく低下しましたが、その後足元においてDIの水準が戻る状況にあり、不安は大きく後退しています。

イギリスの住宅価格と問い合わせDI推移

2013年以降、英国は世界のセーフヘイブン(安全資産)として位置づけられ不動産投資が集中してきています。
英国のソフトパワーは今後も続くため、投資対象としての価格は続くと展望されます。

ただし、今後考慮に入るべき論点は、Brexitに伴い欧州拠点をEU加盟国に分散させることを検討する企業の増加度合です。
この結果、将来的にキャプレートの上昇が予想され、商業用不動産については、先述の住宅のような賢調さはありません。

次の図表は英国のREIT指数の推移です。
英国の不動産は海外からの資金流入に依存してバブル的様相を示していただけに、2008年を底にした長期的な上昇トレンドが、今回の国民投票によって、本当にかわるかの見極めが重要になります。

イギリスのREIT市場推移

引用元:みずほ総合研究所

遠藤 裕史

遠藤 裕史

大学卒業後、渡米し現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。