【第30回】表面利回りの罠 番外編「かぼちゃの馬車」大事件①

みなさまこんにちは!

ストレージ大家ひらです。

今まで私は不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である
「表面利回りの罠」について19回に渡りコラムを書いてきました。
そしてその表面利回りの罠そのものの事件が今回起きました。
そう、まさに、12月末~1月上旬にかけて書いてきた、
表面利回りの罠の中でも代表格であり表面利回りの鬼子であるシェアハウスが、
社会的にクローズアップされ、大家さん達を震撼させているのです。

偶然ではありますが、
表面利回りの罠としてシェアハウスの危険性を直前にコラムとして公開した身として、
「かぼちゃの馬車」の一括サブリース支払い停止のニュースについて、
「表面利回りの罠」の番外編として、
今回から私なりの意見を書いていきたいと思います。

かぼちゃの馬車事件

かぼちゃの馬車のニュースについて全く知らない方のために簡単に全体像を書いておきます。
決して詳細ではないし不正確な部分があったとしても責任は負えませんので、
必要なら他の出どこのしっかりしたニュース媒体からお読みください。

かぼちゃの馬車は共用部があまりないタイプの女性専用シェアハウスを手掛けていた会社です。
オーナーは700人規模で大半が1億以上の融資を受けていたと報道されています。
そして、「30年一括サブリース」といった契約をしています。

この一括サブリースが昨年10月末に「融資の返済額まで」に改定され、
(このことは今回のかぼちゃの馬車の報道があるまで私は知りませんでした)
今回1月21日には一括サブリース自体の支払いが停止されました。

これによってかぼちゃの馬車のオーナーから一体何人の自己破産者が出るのか?
といった大変悲惨な状況になっています。
当然、私を含め、全ての賃貸経営者にとって、他人ごとではありません。

まさにシェアハウスによる表面利回りの罠

かぼちゃの馬車が仕掛けてきたビジネスモデルは、
まさに今まで私が書いてきたこの「表面利回りの罠」そのものです。

いみじくも前回前々回で私は「シェアハウス」が表面利回りの罠の中でも鬼子であることを書いてきました。
詳細は直近のコラムを参照して頂ければと思います。

シェアハウスの根源的な問題点

実は今回の「かぼちゃの馬車」もまさにこの「シェアハウス」による表面利回りの罠そのものなのです。
シェアハウスはいわば私がいつも書く
「小さく割れば割るほど利回りが高くなる法則」
の中で空間を最もミニマムに割ったタイプです。

ではそれの何がいけなかったのか?
というと、シェアハウスとしてのやり方が通用しなくなったとき、
本来の利回りに価値が戻ってしまうことが問題なのです。
逆にそういったことがなければ、
不幸な事故としてこれからリカバリしていくこともできたでしょう。

シェアハウスは特殊な形態でありプレミアが乗っている 

あるビジネスモデルが通用しなくなることについては、
私たち投資家は常に意識しておく必要があります。
単純に言えば永続するビジネスモデルはこの世にないし、
破たんしない企業もこの世にありません。
それはいずれ来ることと半ば意識する必要があることです。

そして、そのビジネスモデルが通用しなくなったときこそ、
実は真価が試されるときであり、
プレミアがはげ落ち本来の価値で勝負しなくてはならない時なのです。
だから土地値投資にこだわる人が多いのです。

「かぼちゃの馬車」の本質的な問題点

今回運営元のスマートデイズが一括サブリースを支払えなくなったのは
もちろん非日常なイレギュラーであることではあります。
(検証できたかどうかは別です)
しかしそれが原因の事件ととっては決していけません。

問題なのはそうなった時に立て直しが効かない状態にあったものを買ってしまっていることにあります。
今回のかぼちゃの馬車事件の根源的な問題点はまさにここにあります。

シェアハウスの本来の利回りは?

楽待の方は毎日コラムを書いているため、
今回のかぼちゃの馬車のことは楽待の方で先に書いています。
楽待とバッティングしないようにするためにも、
あるいは「じるる」で書かせて頂いている「表面利回りの罠」の流れからも、
利回りに絞って書きたいと思います。

今回破たんを意識する人が多いのは、
主に2つのルートが閉ざされているからです。

1つは、本来の利回りに直すと運営ができない。
2つは、売却しようとしても、買値より大きく下値でしか売れない

この2つはまさに「表面利回りの罠」そのものだということになります。

表面利回りの鬼子

もし今回の「かぼちゃの馬車」が表面利回りの罠のない、
運営可能な本来の利回りや本来の価値で購入していたのなら、
これから険しい道のりだったとしても、
少なくも破たん者はあまり出さずに済んだでしょう。

破たんを意識しなくてはならないというのは、
まさに「本来の価値」と逸脱した値で購入していたり、
本来の市場価値に見合わない賃料で運営をしていたからなのです。

賃貸経営は必ず表面利回りの罠を回避するところから始めること

これがまさに不動産投資最初にして最大の洗礼である、
「表面利回りの罠」そのものであり、
今回その代表例のような事件が起きてしまったということなのです。
これも不動産投資の紛れもない姿です。
不動産投資をこれからやろうと思っている方は、
「表面利回りの罠」に是非気を付けてください。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございまいした!

 

ストレージ大家ひら

ストレージ大家ひら

様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。最近の物件選定は都心回帰、新築回帰。運用目標は年24%、セルフストレージ投資も100室以上所有。