表面利回りの罠⑲~表面利回りの鬼子②~

みなさまこんにちは!

ストレージ大家ひらです。

引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である
「表面利回りの罠」について説明していきます。

表面利回りの罠というのは日常的に仕掛けられています。
しばらく今回もまた表面利回りの罠を俯瞰して見たいと思います。

都心物件で利回りを上げる定番の

都心で利回りが高いパターンは再建築不可,シェアハウス,民泊、借地、狭小土地か狭小間取りの4つです。
都心で利回りを上げる罠のパターンは前回コラムに書きましたのでそちらを参照してください。

土地の価値が通常どおりは出ない表面利回りの罠

このうち再建築不可は融資が付きづらいですし、そもそも再建築できないのですから、不動産としての価値は再建築可能と同列に扱えるわけがありません。

狭小土地も似たような傾向があり、1フロアの床面積が狭いため、間取りが限られてしまい、生活空間としても投資としても使い勝手が悪く、購入する人・利用する人を選びます。
また、狭小土地では容積率が高くても使い切れません。
例えば50平米以下のような土地で仮に80%/400%の5階建てができたとしても、建設費用が高くつきすぎてしまいますし、先の間取りが限られてしまう問題が出ます。

再建築不可はもちろん、狭小土地も表面利回りの中に組み込まれていませんから、
当然30坪角地のような土地とはまるで資産性が違います。
同じ値では売れません。

これが表面利回りの罠の中でもわかりにくいものであり、
都内23区のような人気エリアで大変よくみられる表面利回りの罠です。

小さい間取りで利回りを上げる表面利回りの罠

 もう一つ多いのが、私がいつも言う
『小さく割れば割るほど利回りが上がる法則』
を利用した表面利回りの罠です。
最も代表的なのがシェアハウスで、詳細は前回コラムで扱いましたので、そちらを参照していただければと思います。

民泊とシェアハウスは小さく割れば割るほど利回りが高くなる法則を使っている点で同じですが、シェアハウスが空間を小さく割るのに対し、民泊は時間軸で細かく割ることが大きな違いです。

この違いは実は出口として全く異なるため、もう少し説明しておきます。

シェアハウスと民泊の大きな違い

シェアハウスは水回りなどがない本当に1つの部屋だけの空間をたくさん作りだし、
トイレ・お風呂・キッチンといった部分をシェアすることで、
投資的には利回りを上げる手法です。

こういった間取りにしてしまうことで、いわば最低限の収納以外無くしてしまうわけですから、シェアハウスが将来的に成り立たなくなった時に潰しが効きません。
部屋単体で独立していないからです。
私自身も何度もシェアハウスは検討してきたし、やるつもりだったのですが、ここは一番ネックに考えていました。
つまりシェアハウスは間取りを変則的にしてしまいます。
ですから戸建てや寄宿舎タイプが向いています。

そこをいくと民泊の方は、間取り的には全く普通の賃貸の間取りで、
むしろホテルやマンスリーマンション/ウィークリーマンションのように人が最低限住めるように家具をそろえてより生活しやすい環境にしているだけです。
実は小さく刻んで利回りを上げる双方の手法で一番違いがあるのはここにあります。

民泊の問題点

では民泊に問題点はないでしょうか?
シェアハウスほどではないにしても、もちろん多々あります。

まず180日ルールが施行されることがもう決まっています。
またホテルもだいぶ増えてきていますので、
いつまで民泊需要があるのかという将来性の問題もあります。
都心で大人数向けの提供や価格競争力があればまた別ですが。

もちろん一般賃貸にも需給の問題はあるのですが、
お客様の数が多い一般賃貸の方がはるかに将来に渡って戦いやすいです。
そして、ここが肝心で、
つまり『民泊であるが故の利回りを期待しては絶対にならない』ということです。

表面利回りの鬼子

民泊で運営するのであれば一般賃貸に比べて利回りが上がるのは当たり前の話で、
それが成り立たなくなった時に一般賃貸に戻しても運営できる利回り、
売却できる利回りでなくてはなりません。
その上乗せ分の考え方で民泊は考えておかなくては、将来に渡っての運営は破たんに追い込まれる可能性があります。

また一番肝心なことを書きます。
民泊やシェアハウスのまま売却しようとした時に、
実態の利回りとの乖離が大きくある訳ですから、
そこを気づかない人が買えば同じ値で売れるかも知れませんが、
そうでない場合は大きなキャピタルロスが出る訳です。
キャピタルロスはインカムゲインを消し、投資・運営を無かったことにする可能性があります。

そして、これから買う人は、まさにそこを見抜いて、
他の物件と同じように利回りを扱ってはならない、ということです。
これこそが表面利回り罠なのです。

これら利回りを上げる手法は、必ず形式を亜流にさせます。
それは価値を下げているということなのです。
特に民泊は最近出てきた手法で決して民泊やシェアハウスで乗せられた利回りを過信してはなりません。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございまいした!

ストレージ大家ひら

ストレージ大家ひら

様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。最近の物件選定は都心回帰、新築回帰。運用目標は年24%、セルフストレージ投資も100室以上所有。