【第14回】表面利回りの罠⑦~ランニングコスト(管理費)~

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みなさまこんにちは!

ストレージ大家ひらです。

引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である
「表面利回りの罠」について説明していきます。

表面利回りの罠⑤」「表面利回りの罠⑥」と、
物理的なランニングコストについて扱ってきましたが、
今回はサービス面でのランニングコストについて書きたいと思います。

管理費とは?

まず、毎月掛かる費用であるランニングコストとして代表格なのが管理費です。
支払っている場合は、ランニングコストとして最大級の支払いでもあります。

管理費とは、不動産会社に管理を任せるための報酬であり、
家賃の回収や督促、入居者からのクレーム対応などをしてくれます。

そして、それ以外の大変重要な役どころとして、
入居付け(リーシング)にあたり中心の存在となり、
地域で最も力を入れてくれるのも管理会社です。

管理費の相場

管理費の相場は関東では家賃に対して5%が多いです。
満室時ではなく入金される家賃に対して5%です。
さらに消費税が付きます。

地域によっては3%というところもあります。
逆に報酬の絶対額が低い戸建てや区分などの小さな物件だと、
7%と言われることもあります。

相場的にはやはり首都圏で運営する身として5%を見ています。

管理費の負担は大きい

これは、家賃が月に30万円入ってくるなら、
5%に消費税8%(現時点)を加えて、
16,200円を管理費として家賃から引かれるということです。

忘れてはならないのは、
様々な経費を引いた後の手残りから5%+消費税ではなく、
経費率などお構いなしに入ってくる家賃から管理費は引かれるということです。
例えば30万の家賃は返済など全て引くと10万円しか口座に残らなかったとしても、
そこから16,200円が引かれるということです。

管理費が安いと言う意見は危険

これは後でしっかり触れますが、
賃貸経営は現金でやることは稀で、
融資を受けてやることが基本であり、
融資の返済は50%以上になることが普通ですから、
口座に残る家賃というのは思いの外少ないものです。
その中から管理費は引かれると言うことは、
実際に運営している身としては決して小さくはありません。

たまに管理費など大した金額ではないと言う方がいらっしゃいますが、
私に言わせればこれは大きな誤解で、
1つは家賃の総額から考えてのことでしょう。
あるいはよほど高利回りで運営しているか、
あるいは自主管理の大変さを考えてのことかも知れませんが、
この通り、決して家賃の5%というのは少ない数値とは言えません。

自主管理の問題点

ですから自主管理をする人は珍しくありません。
ただ問題なのは自主管理をするとかなり負担になってしまうことです。

そしてもっと問題なのは、
入居者のクレーム対応や家賃未払い対応などの負担以外にも、
先に書いたように客付けの問題が出てきます。
地域で一番力を入れてくれる会社が無くなってしまうかも知れないのです。

ですが、ここはあくまでどんな管理会社が地域にあるか、
自分がどんなやり方をするかという問題でもあります。
私は管理会社を選ぶときは相当数の仲介を周り、
かなり神経を使って選択します。
1つ賃貸経営のキモと言える部分です。

私の管理費対応

私の場合はどうしているのかについて説明しておきます。
戸建てや区分(1戸しか持っていませんが)の場合は自主管理にしています。
戸建ては一度客付けできるとほぼ何も無いですし、退去も多くはないからです。

また、私の場合、半自主管理というのもやります。
半自主管理とは私が勝手に名付けているやり方ですが、
家賃の管理だけは自分でやって、
管理費は支払わないというものです。

半自主管理という選択肢

ただ、客付けは専任媒介でやってもらい、
他社からの入居付にも必ずこの仲介を通してやります。
(この辺の仕組みは賃貸経営に慣れていない方にはキチンと説明しないと難しいと思います)
毎月の管理報酬は発生しませんが、
契約更新の際に家賃一ヶ月分(半月分の場合も)程度の手数料が入り、
さらに他社からの客付けであったとしても最低1ヶ月の家賃収入が入ります。
この結果、家賃管理以外の入居者からのクレーム対応などはやってもらっています。

専任媒介など難しい言葉が出てきていますので、
今悩んでいる方の参考や半分自分で管理するようなやり方があるんだと言う程度に今は読んで頂ければと思います。

自主管理系の客付けの問題

私の所有物件では、かつて所有していた物件も含めて、
3件がこの半自主管理という方式を使っています。
つまり再現性のないやり方ではありません。

ただし、前提として、そういった不動産仲介がそのエリアにいるかいないかで、
半自主管理ができるかできないかも別れます。
私自身は客付けにも力を入れてくれるこの形態を好んで使っています。

いまリーシングが契約段階まで来ている戸建ても、
この半自主管理になる予定です。
客付けの問題は実はあまり問題になっていません。
このことはまた手数料や広告宣伝費(AD)のことをキチンと説明した後に話をしたいと思います。

首都圏でも管理費4%は可能

また、私は今年都内23区で新築を竣工させていますが、
この管理費は5%が相場の首都圏で4%にしてもらう交渉に成功しています。
なぜこのようなことができたかと言うと、
新築は一般的に一度満室にしてしまうと当面管理の負担がほとんどないからです。
さらに家賃が中古に比べて高く、利益率が(おそらく)高いです。
もちろん地域のシェア争いもあります。
この辺の事情を知っているので、首都圏の大手チェーン店でも交渉した結果4%にしてもらうことに成功しました。
この1%が如何に大きいかは先に書いた通りです。

次回は、管理費以外のランニングコストを一挙に扱ってしまいます。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございまいした!

ストレージ大家ひら

ストレージ大家ひら

様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。最近の物件選定は都心回帰、新築回帰。運用目標は年24%、セルフストレージ投資も100室以上所有。