【第13回】表面利回りの罠⑥~ランニングコスト(その他設備)~

ストレージ大家ひらアイキャッチ画像

みなさまこんにちは!

ストレージ大家ひらです。

引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。

今回も前回「表面利回りの罠⑤」に続き、
不動産投資、賃貸経営におけるランニングコストを表面利回りに組み込み、
本当の利回りに換えて行きます。

最近必需品になりつつある設備

前回の表[基本設備]で扱ったのは、
設備の中でも基本となるものだけでした。

普遍的な設備はありませんので、
設備は全てどこかで老朽化し、壊れていきます。
これら全てはメンテナンスや交換にお金が掛かります。

さらに最近の賃貸は借り手市場ですから、
以下のような設備も最近は必需品になりつつあります。

物件の基本設備

利回りに組み込む必要がある設備費用

賃貸もますます設備は過剰になっていっています。
これらは定期的に修理や交換が必要で、
当然入居中はトラブルを引き起こします。

特に表[最近の基本設備]の中で本体価格が高いのは、
オートロック、浴室換気乾燥機、追炊きでしょうか。
これら金額も当然利回りに組み込む必要があります。

特に家主が提供する設備は家主負担で維持しなくてはなりません。
設備が多ければ多いほど、過剰であれば過剰であるほど、
ランニングコストも嵩みます。

設備費用をランニングコストに組み込む

これら基本設備が購入時に無ければ、
初期投資として利回りの分母に組み込む必要があるものも出てくるでしょうし、
運営中のメンテナンスに掛かる費用は、
購入当初から利回り計算の分子であるランニングコストとして考える必要があります。

利回りの計算

これら設備費用は正確な利回りを出す上で必要な、そして大事なファクターです。

特に高額となる設備

そして、もう一つ超高額となる設備を表に出します。

高額な不動産の設備

まずエレベーターですが、
メンテナンスの方式がいくつかあり、
どの方式を選ぶのか、
どのメンテナンス会社を選ぶのか、
によっても大きく左右されます。

高額となる設備エレベーター

私のかつて所有していたマンションでエレベーターは大変な金食い虫でした。
購入時によく調べ、独立系の安いメンテナンス会社にしましたが、
それでも毎月1万円は固定で出て行きましたし、
それ以外に地震があってエレベーターが止まる度に毎回4万弱の経費が発生しました。
往復の交通費や高速代も含まれますが、
私が高速も使わずに毎回下道で頑張って運転して少しでも経費を減らそうとしていた時期に、大変なことです。
特に購入当初の時期は空室率が高く、
毎月数万円なけなしの利益が出ていましたから、
この中からエレベーターのメンテナンス代と緊急対応代を支払うのは
大変な精神的負担でした。
しかも運が悪かったのか、そんな地震にって止まってしまう緊急対応が、
私の所有していた1年で3回も発生したのです。
なけなしの利益が削られていき大変しんどい思いをしました。

さらに高額となる設備、浄化槽

もう1つ、エレベーター以上に大変な出費となる設備が浄化槽です。
地方では上下水道が整備されていないエリアは多いので、
賃貸経営で浄化槽自体は珍しいものではありません。
浄化槽も小さなものだと大きな金額ではないのですが、
これが大型のものになってくるととんでもない維持費用が発生します。

私が去年まで所有していた超大型マンションでは、
なんと毎月43,200円ものメンテナンス費用が固定で発生していました。
また私の所有期間にはありませんでしたが、
汚泥引き抜きがかなり高額に発生します。

これらは町の産業みたいになっていて大家に選択権がほぼありません。
イメージとしては毎月10万円浄化槽の維持に掛かると言われました。

因みにエレベーターと浄化槽を表[超高額となる基本設備]に分けたのは、
物件によっては無いからです。

購入時は設備に注意

前回と今回とお読み頂けたならお分かりになったと思いますが、
設備が多ければ多いほど、過剰であればあるほど、
当然、家賃は残らないということです。
つまり、表面利回りとはこうもデタラメなものだと言うことです。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございまいした!

ストレージ大家ひら

ストレージ大家ひら

様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。最近の物件選定は都心回帰、新築回帰。運用目標は年24%、セルフストレージ投資も100室以上所有。