【第10回】表面利回りの罠③~専有面積と間取り~

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みなさまこんにちは!

ストレージ大家ひらです。

早いものでもう10回目のコラムとなりました。
いつもお読み頂いている読者の方に感謝致します。
引き続きどうぞよろしくお願い致します。

引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である
「表面利回りの罠」について説明していきます。

表面利回りの罠1回目は本当の利回りの計算式を示しました。
表面利回りの罠2回目は最大の経費リフォームを組み込みました。

今回はそのリフォーム費用を大きく左右する専有面積と間取りについて扱いたいと思います。
つまり、専有面積も間取りも利回りに影響します。

リフォーム費用を左右する築年数

前回【第9回】のコラムでは、
リフォーム費用が賃貸経営では金額の絶対額でも経費率的にも大きいことを書きました。

そのリフォーム費用を左右する建物の傾向ですが、
まず大きいのが築年数です。
築年数が古ければ古いほどお金が掛かり、
築年数が浅ければ浅いほどお金が掛からない、
という傾向はもちろんあります。

ただ、結局住む方の使い方によって最も左右されるので、あくまで傾向です。
配管などの基本的設備でお金が掛かるのは、築古の傾向です。

リフォーム費用と構造の関係

構造(木造か鉄筋コンクリート(RC)かなど)の違いは、
表面上のリフォームをしている限り私の経験上大きく変化はありません。

ただし、間取り変更のような、
リフォームというよりリノベーションの域ですと、
構造の違いが出てくることがあります。

専有面積によるリフォーム費用の違い

実は一番リフォーム費用を左右するのは、
築年数や構造ではなく、
間取り、そして専有面積が大きいです。

賃貸には専有面積という言葉があります。
これは貸主が借主に使って良いと提供している空間全てになります。
当然部屋やリビング(キッチン)以外にも、例えば以下は全て借主に提供されています。

室内設備

ただ実はこの中でバルコニーとロフトは専有面積には入りません。
つまり大家としてはバルコニーやロフトがいくら広くてもポータルサイトなどで検索してもらえないのです。
ただ貸主、借主の観点から言えばどちらも専有面積、借主に提供されている空間です。
これは余談でしたが、
当然専有面積が広ければ広いほど、リフォーム費用は取られる傾向にあります。

間取りによるリフォーム費用の違い

そして専有面積以上に大きいのが間取りです。
一番掛からないのは1Rの20㎡のような空間で、
逆に一番掛かるのは3LDK70㎡などになります。

何がポイントなのかと言うと、壁の数や総面積、建具の多さです。
同じ70㎡にしても、1LDKと3LDKではリフォーム費用はもちろん3LDKの方が掛かります。

間取りによる利回りの違い

つまりリフォーム費用1つ取ってみても、
1Rと3LDKは同じに扱ってはならないということです。
これは購入時の話、同じ表面利回りでの間取りの考え方の話です。
3LDKの方がリフォーム費用は嵩み、
さらに家賃の平米単価は広くなればなるほど下がりますので、
ファミリータイプの方が効率は悪くなります。
(単身タイプとファミリータイプは契約期間の平均が異なりますので一概に平米単価やリフォーム費用で収益力が決まるわけではありません)

間取りによる経費率の違い

では実際に間取りによってどのくらい経費率が違うのか計算してみましょう。

物件や状況によって全く違いますが、
傾向的な家賃を捉え都心を想定してみました。
傾向的にはファミリー世帯の方がリフォーム費用は賃料に対して掛かるものです。
なぜなら平米単価は広ければ広いほど低くなり、
反比例して壁や建具が多くなるからです。

専有面積と間取りによる表面利回りの違い

不動産賃貸業においては、
1Rと3LDKでは例えば同じ表面利回り10%でも、
実質3LDKの方がお金は掛かるという傾向を捉えておいて下さい。

なぜなら、賃貸経営で大きなウェイトを占めるリフォーム費用は、
専有面積や間取りに大きく左右されるからです。

ただし、実は実質的な利回りの高さはファミリータイプの方が高いです。
今回はリフォーム費用に関してのみです。
リフォーム費用は家賃の比率で言うとファミリータイプの方が高くなる傾向にあるということです。
利回りが同じでも単身世帯とファミリー世帯は分けて考えなければなりません。
これも表面利回りの罠の1つです。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございまいした!

ストレージ大家ひら

ストレージ大家ひら

様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。最近の物件選定は都心回帰、新築回帰。運用目標は年24%、セルフストレージ投資も100室以上所有。