【第9回】表面利回りの罠②~リフォーム費用~

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みなさまこんにちは!

ストレージ大家ひらです。

しばらく不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である
「表面利回りの罠」について説明していきます。

不動産を購入する前に最低限必要な知識です。
購入する前に全て押さえてください。

表面利回りから正しい利回りを割り出す行為は、
実は不動産投資の正しい姿を知る行為そのものでもあるのです。

今回は表面利回りに正しい経費を1つ組み込みたいと思います。

不動産投資の正しい利回り計算式

不動産投資では表面利回りというものが必ず出てきます。
表面利回りは以下で計算されます。

表面利回り 賃料 ÷ 購入価格

しかし、不動産投資の正しい利回りは、当たり前ですが、以下が正しいです。

表面利回り (賃料-ランニングコスト) ÷ (購入価格+諸経費+リフォーム代)

ただ、ランニングコストはまだまだ奥が深いです。
前回は触りだけしか書いていません。
今回はとりわけランニングコストの中でも大きいリフォーム費用を組み込みます。

賃貸経営最大の支出は

前回【第8回】表2のランニングコストは、本当に表面的なものだけです。
よく税理士は賃貸経営で最大の支出は利息の支払いだと言いますが、
私に言わせるとそれは実体とは違います。
では何が一番私達大家にとって大きな経費かと言うと、
それはリフォーム代です。

最大コストは実はリフォーム代

購入時掛かる初期費用の中でもリフォーム費用が取り分け大きいと前回も説明しました。
またランニングコストの中でもリフォーム代は大きな割合をしめるケースが良くあります。
新築よりも中古でこのケースが多く、
築が古くなればなるほど費用負担割合も増える傾向があります。

というのも、
購入時に掛かるリフォーム費用と
購入後に掛かるリフォーム費用の差というのは、
購入時に直すかどうか、
あるいは購入時に見えているかどうかの差でしかないからです。

特に戸建てや区分はリフォーム費用のウェイトが大きい

特に戸建てや区分はリフォーム代でやり方や物件の状態によっては、
1年分の家賃が消えることすらあります。
というのも元々1戸分の家賃でリフォーム費用を賄う構図ですし、
特に戸建ては占有面積が広く、特に建物の外回り、屋根、庭などもあるからです。
実は戸建てなどは如何にリフォーム代を消すかが運営の鍵だったりします。

利回りを大きく左右する退去時精算

では、

最初に掛かるリフォーム代以外、
どんなリフォーム代があるのかと言うと、
まず挙げられるのが退去時のリフォーム代です。
通常敷金だけでは賄えないと思いましょう。
昨今敷金をもらえないことも多いですし。

元々経年劣化部分は大家が修繕する必要があります。
まして中古で購入した場合、
敷金をもらっていないケースや、
賃借人が諸事情で負担しない(できない)ケースもあります。

リフォーム費用の実例

この辺で実際の運営イメージを書いてみます。

例えば2,000万円6戸12%のアパートを購入したとします。
この例は戸建てでも区分でも数や規模の差だけだと思って読んでください。

毎年1戸が退去になったとします。
その時、賃貸付けするのに最低限必要なリフォームが、
壁紙・CF(クッションフロア)の張り替えやルームクリーニング、間取り変更含めて30万掛かったとします。
これは実は私の所有するマンションでの実例です。

支払い利息の実例

利息はフルローン2,000万円を元利均等払い(毎月同じ金額を支払う方式)金利2%返済20年で融資を受けたとすると、初年度は392,496円(約39万とします)が利息の支払いです。

この利息は元金が減るため毎年下がっていきますが今回は初年度で計算します。

表面利回りにリフォーム費用を組み込んでみる

利息を含まず、前回【第8回】表1に書いた最低限のランニングコストが仮に30%とします。
この時点の実際の利回りは、8.4%と言うことになります。
8.4% = 12% x 70%(100%-30%)
※実際には空室率やAD(広告宣伝費)などでもっと実利回りは下がります。

更に、ここにリフォーム代を乗せてみましょう。

家賃 年240万 = 2,000万 x 12%
経費 年72万 = 240万 x 30%
手残 年99万 = 240万 – 72万(経費) – 30万(リフォーム) – 39万(利息)
利回 年4.95% = 99万 / 2,000万

すでに表面12%は4.95%まで下がってしまいました。

利息の支払いと比較しても大きいリフォーム費用

経費や利息と比べても、リフォーム費用の割合が大きいことがわかると思います。
しかも、これは1戸退去の時の計算です。
もし年に2戸退去があったら殆ど残らなくなってしまいますよね。

これほどリフォーム代とは賃貸経営にとって大きなものなのです。
そしてこういったリフォームをしないと客付けできないようなケース(物件)は決して珍しくなく、普通です。

今回は経費の序の口

今回表面利回りに組み込んだ経費の1つリフォーム費用もまだまだ序の口です。
さらに、もっと正確な利回りを出していきたいと思います。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございまいした!

ストレージ大家ひら

ストレージ大家ひら

様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。最近の物件選定は都心回帰、新築回帰。運用目標は年24%、セルフストレージ投資も100室以上所有。