【第8回】表面利回りの罠①~不動産投資最初の洗礼~

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みなさまこんにちは!

ストレージ大家ひらです。

ここ3回ばかり勉強法が続いてしまったので、
この辺で実際の買い方について言及したいのですが、
やはり、その前にどうしてもお教えしておきたいことがあります。
今回から、

不動産投資最初の洗礼にして最大の罠

 投資するのに大前提となる、利回りについて言及したいと思います。

不動産投資最初にして最大の洗礼

私が不動産投資の勉強を初めて最初に感じた違和感は、
何といっても”表面利回り”です。
この利回りがまず不思議でなりませんでした。
始める前ですから、もちろん正しいものという観点でも見ました。
そして、それから丸6年経った今でも、
この違和感に変わりはありません。

そして、今では表面利回りこそが

不動産投資最大の罠

であると私は結論づけています。
購入する前にしっかり勉強して頂ければと思います。

そもそも表面利回りとは?

まず表面利回りと言うのは何なのか?
と言いますと、計算式は以下となります。

表面利回り 賃料 ÷ 購入価格

例を挙げて実際に計算してみます。

売値 3,000万円
賃料 300万円

この場合表面利回りは10%となります。
計算式は「300 ÷ 3,000」です。
ここには多大な問題がそれこそ本当に膨大に含まれています。
この表面利回りの計算式の問題点について説明していきます。

諸経費が含まれていない

まず諸経費が含まれていません。
不動産投資が初めての方にはよくわからないかも知れませんが、
売値が3,000万円としても、実際に不動産を購入する場合は、
他に様々な諸経費が掛かります。

表面利回りの計算式にはまず必ず掛かるこの様々な諸経費が含まれていません。
購入時に掛かる諸経費は以下が存在します。

購入時にかかる諸経費

大体購入価格の7%位とよく言われますが、実はこれは実体とはかけ離れている場合があります。

諸経費は7%程度とは限らない

まず表1の中で特に大きいのが1~3で、殆どがこの3つです。
このうち不動産の固定資産税評価額が高いと連動して高くなるのが2、3です。
つまり、固定資産税評価額が高い物件を安く購入した場合、7%より高くなっていきます。
私は固定資産税評価額が3億ある物件をその半値で購入したことがありました。
その結果諸経費だけで10%を軽く超えています。

深刻なのは最初のリフォーム代

さらにこれら諸経費とは完全に分けて考える必要があるのがリフォーム代です。
新築以外では購入時にも大抵発生しますし、
むしろ私達がやっている中古物件の購入~貸し出しまでの流れではほぼ発生します。
実はリフォーム代がこれら諸経費の総額より掛かるケースですらザラに存在します。

不動産投資最初の違和感

まず表面利回りのことを学んですぐに不思議に思うのは、
これらリフォーム代はおろか必ず掛かる諸経費ですら表面利回りには考慮されていないことです。
不動産投資を学ぶ上でまずこの時点で大きな違和感を感じるはずです。

ランニングコストが含まれていない

次に思う疑問が、表面利回りにはランニングコストが含まれていない点です。

運営にかかる諸経費

上記で絶対に掛かるのは1,2です。
保険に一切加入しないと言う方もいらっしゃらないでしょう。
団体信用生命保険は必須ではありせんが。
3,4は融資を受けた時のみ2つセットで発生しますが、あえて項目として分けました。この理由については別途説明致します。

構造が鉄筋コンクリートや重量鉄骨だと1の固定資産税は大変大きな額になります。
よく家賃の1ヶ月分などと言われますが、これも不動産取得税などと同様、目安にしか過ぎません。
区分(マンションの1戸を購入する場合)の場合5、7は必須です。

これら絶対に掛かる諸経費も表面利回りには入っていないのです。

不動産投資の正しい利回り計算式

つまり、不動産投資の正しい利回りとは、以下が正しいことになります。

表面利回り (賃料-ランニングコスト) ÷ (購入価格+諸経費+リフォーム代)

ただし実はこの式ですらまだまだ序の口でしかありません。
どんどん深遠なる世界を次回以降のコラムでご覧に入れていきたいと思います。

利回りを理解しない限り不動産投資は始められない

これでも、まだまだ表面的な説明です。
不動産の利回りとは大変奥が深いものなのです。
そして正しい利回りが分からない限り投資はできませんし、してもいけません。
ですからしばらくこの
不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である、表面利回りの罠
について続けていきたいと思います。

そして、正しい利回りを理解できなければ、他の投資と比較することができないと言うことにお気づき下さい。
つまりあえて不動産投資である理由がわからなくなるのです。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございまいした!

ストレージ大家ひら

ストレージ大家ひら

様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。最近の物件選定は都心回帰、新築回帰。運用目標は年24%、セルフストレージ投資も100室以上所有。