表面利回りの罠⑰~表面利回りの醜い罠 既存不適格~

みなさまこんにちは!

ストレージ大家ひらです。

引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である

「表面利回りの罠」について説明していきます。

表面利回りの罠というのは日常的に仕掛けられています。
しばらく今回もまた表面利回りの罠を俯瞰して見たいと思います。

見慣れてくるとわかるようになる利回りの“歪み“

不動産投資で初心者も上級者もやるのは、
なるべく多くの物件を見ることです。
そうしていると自然に普通より高い利回りがわかるようになります。

都心で利回りが高い理由は限られる

まだ買い方について私のコラムでは触れていないのにそのことを書くのは唐突ですが、
都心物件で利回りが高い物件は理由が限られてきます。
というのも、都心物件は元々の地価が高いため、
例え全空だろうが、心理的瑕疵(自殺,自然死など)があろうが、
そんなには値崩れしないからです。

そんな都心物件の利回りが少しでも高い場合、
ほとんどの場合4つのパターンに集約されます。
本コラムではそのうちの1つだけ扱います。

再建築不可

本当に死ぬほど多いのが、再建築不可です。再建築不可とはその名の通り、
再建築することができない建物のことです。
主な理由は道路付けが悪く消防などが入るのが困難なケースです。
私も少しでもましな物件に対し1日1回とか物件の問い合わせはするのですが、
ともかく多いのがこの「再建築不可」です。

醜い罠を仕掛ける業者の共通点

しかし、再建築不可である物件を、ポータルサイトの情報には一切載せないで掲載しているケースが本当によく目立ちます。
こういう業者は確信犯です。
証拠としてそういう業者はやり口にパターンがあり、
まずポータルサイト経由で詳細情報を問い合わせても無視して、
即電話をかけてきます。
そしてすぐ現地案内します。ともかく見て下さい、と言って引っ張り出そうとします。
再建築不可であるかを尋ねるとウソは付かずに答えますが、
ポータルサイトに掲載されていないことを指摘しても、
「そうでしたか?」といつも言います。
そういう胡散臭い業者の共通点です。
私は何度も別の業者でこれをやられて時間の無駄になりました。

再建築不可の問題点

再建築不可についてはよくわかっていない人が不動産投資家の中でも多いです。
ここを説明すると膨大になるので簡単に今回は表面利回りの罠の部分だけ説明しておきますと、再建築不可は当然再建築可物件より資産性は落ちることになります。

再建築不可をどうにか売りたい業者のよくやる手口なのですが、
土地値を路線価などの一般的な評価であえて計算してきます。
こんなので引っかかるのは初心者の中でもさらにあまり物を調べようとしない人間に限られると思いますが、
つまり本来の価値はもっと低いのに、普通の利回りの振りをしようとするのは、
まさに表面利回りの罠そのものなのですね。
ちなみに再建築不可で値下がりする土地の価格は再建築可の隣地に比べ30%~50%と言われていますが、今はかなり強気の価格設定でよく出ています。

容器率オーバー・建ぺい率オーバー・既存不適格

再建築不可と似ている問題なのが、容積率オーバー・建ぺい率オーバーです。
再建築不可もですが、積率オーバー・建ぺい率オーバーも『既存不適格』と総評されます。
これは意味的に『違法建築』に近く、銀行マンなどはそう言ってくることも非常に多くあります。

既存不適格とは現在の規格には合っていない建物のことを言いますが、
違法建築とは限りません。
しかし金融機関の見方は『違法建築』とほぼ同義であり、
それが理由で融資がほぼ降りることはありません。
(実はいろいろやり方はあるのですがそれはまたいずれ機会があれば書きたいと思います)
不動産は融資がつくかつかないかが最も大きな評価でもあるのですから、
融資がほぼつかない既存不適格物件は、
現在の不動産を取り巻く市況では価値を大きく下げることになります。

既存不適格の醜い罠

大きく物件評価が損なわれる既存不適格に対し、
十分表面利回りに反映されている物件は少ないです。

これも表面利回りの十分醜い罠ですね。
しかも、この辺になってくると正しい答えが見えにくく狡猾な罠になってきているので、
欺されないように注意して下さい。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございまいした! 

ストレージ大家ひら

ストレージ大家ひら

様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。最近の物件選定は都心回帰、新築回帰。運用目標は年24%、セルフストレージ投資も100室以上所有。