表面利回りの罠⑯~悪徳大家にご用心。当の大家自身が助長している現実~

みなさまこんにちは!

ストレージ大家ひらです。

引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である
「表面利回りの罠」について説明していきます。

前回までの全15回で「マイナス方向に修正する表面利回りの罠」の説明は終了し、
今回はまた表面利回りの罠を俯瞰して見たいと思います。

『表面利回りの罠』は、

表面利回りという全く無意味な指標を使い、
それによって弊害をもたらしている現実に対して名付けています。

それは大家になろうとしている人、
特にこれからの大家を業者が罠にかけているようでもありますが、
実はその当の大家自身が好んでこの『表面利回りの罠』を使っているという現実があるのです。

当の大家自身が好んで表面利回りを使っている現実

『表面利回りの罠』というのは基本的には仲介が物件を利用するものです。
ですが、その普通は欺そうとされる側にいるはずの大家自身が、
実は好んでその表面利回りの罠を使っているという現実があります。

よくある大家さんの自己アピール

例えば、よく表面50%の物件を購入したとアピールする大家さんがいらっしゃいます。
本当によくいます。
確かに地方の激安物件を探す築古ハンター達にとって、
その一瞬の表面利回りを出すのは快感なのでしょう。
しかし、この利回りにはなんら意味がないのは、
今までの15回の『表面利回りの罠』のコラムをお読み頂いた熱心な不動産投資家の皆様にはもうお判り頂けていることでしょう。

よくある大家さんの自己アピール

当然、表面50%といっても、リフォームが購入金額と同額掛かっていたなら、それは半分以下の利回りです。
例えば戸建て区分を72万円で購入して3万円で賃貸したら、それは表面利回り自体は50%で購入したことになります。

50% = (3万x12ヶ月) ÷ 72万

しかし、もしこの戸建てなり区分なりが、トイレが和式,お風呂はバランス釜,床は腐っていて壁紙も全部貼り直しでリフォームに200万掛かるとしたらどうでしょう?

実際の利回り

さて、復習してみましょう。
リフォーム費用に200万かかるのだとしたら実際の利回りは、13.2%ということです。

13.2% = (3万x12ヶ月) ÷ (72万 + 200万)

これだけではありません。
購入には諸経費が掛かります。
それに賃料がこう安いと経費率は極めて上がることになります。
実際の利回りは表面10%と同じかそれ以下だということもありえます。
実際激安で表面利回りが高い物件というのはこういうものです。

本当に50%ではない

仮に諸経費・リフォーム費用全て込みで総額200万で仕上げられたとしても、
18%が正しい利回りということになります。
もちろん総額分母で18%ならそれでも凄いことですが。
でも決して50%ではありません。

表面利回りの罠を好んで利用する大家

このように表面利回りの罠を好んで使う大家は実際に多いです。
築古木造で名をならす大家さんは、プロフィールに表面利回りの一覧を並び立てますが、
その中にはわざと築年数が書いていなかったりします。

なぜ業者でもない大家さんがこのようなことをするのでしょうか?
ただ単に自分を大きく見せたいだけなのでしょうか?
それなら、まだ実害は少なくて良いのかも知れません。

表面利回りの罠を使う大家の実態

こういった表面利回りの罠を好んで使う大家達の中には、
実は大家業以外でお金を取って副収入、あるいはもっと悪いことに、主収入にしようとしている人達の事情があるのです。
つまり自分を大きく見せる(見せかける)ことで、
自分のブランド価値を高め、
高額な塾やコンサルフィーを得ようとします。

表面利回りの罠を使う大家達の実状

全ての塾やコンサルを否定するものではありません。
中には良いものもあります。
ただしそれ以上に、お金をかけるだけ無駄なものも多いということを意識してください。
もっと悪い状況を言うなら、大家業が上手く行っていないから、こういった副業に走る人達も少なからずいます。
だから、その人達はこの「表面利回りの罠」を使ってくるのです。
そうでなくとも、本当に実力があるのに、こんな簡単にバレる突っ込みどころ満載なことで、成功している大家があえて自分を貶めるようなことをやる必要がありません。
つまり当の本人が困っているかメリットがあるからやっていることなのです。

大家自身にもご用心

大家さんの派手な自己アピールに、
セミリタイアした、リタイアした、という成功者の言葉に、
憧れて大家になる方、そんな大家を目指す方は用心してください。
全ての大家がそんな良い状況という訳ではありません。
書籍を書いている大家さんや私のようにコラムを書いている大家が本当に凄いとは限りません。

業界全体が罠に荷担している

所詮自己アピールの世界です。
未だ「資産規模○億」という言い方をする大家が後を絶ちません。
ちょっとわかる人が見れば胡散臭さ満載です。 

心ある大家はこのような無茶な自分を大きく見せる言い方はしないものです。
そして、表面利回りの罠などは、
業界全体が好んで使っているからここまで成り立っているのです。
その業界全体には、当の大家自身も残念なことに含まれているのです。

業者も、ブランドを持とうとする大家も、
心眼で見極める目を持って下さい。
『表面利回りの罠』敵は業者ばかりではありません。
今回も最後までお読み頂き、ありがとうございました!

ストレージ大家ひら

ストレージ大家ひら

様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。最近の物件選定は都心回帰、新築回帰。運用目標は年24%、セルフストレージ投資も100室以上所有。